Amortissement LMNP : calcul, durées par composant et exemple chiffré sur 10 ans
L'amortissement LMNP permet à un loueur en meublé imposé au régime réel de déduire chaque année une fraction de la valeur de son logement et de son mobilier. Bien calculé, il ramène souvent l'impôt sur les loyers à zéro pendant de longues années. Je vous explique comment il se calcule, puis je déroule un exemple complet : un appartement acheté 180 000 € à Valence, suivi sur dix ans, revente comprise sous la règle de réintégration en vigueur depuis 2025.
En bref
- Au réel, l'amortissement LMNP porte sur le logement hors terrain, découpé en composants, et sur le mobilier.
- Il ne peut pas créer de déficit ; la part non déduite se reporte sans limite de durée.
- Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value, y compris ceux déduits avant 2025.
- Dans notre exemple à 180 000 €, le réel évite 23 328 € d'impôt en dix ans, et une revente au bout de dix ans en reprend au plus 8 960 €.
Ce que permet l'amortissement en LMNP
Les loyers d'un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (article 35, I-5° bis du CGI). Au régime réel, le résultat se calcule comme celui d'une entreprise : loyers, moins charges réelles, moins amortissement des biens qui servent à louer.
L'amortissement traduit l'usure du logement et des meubles. Chaque année, une part de leur valeur vient en déduction des loyers sans qu'aucune somme ne sorte de votre compte. Le logement doit pour cela figurer au registre des immobilisations de la liasse fiscale, le tableau 2033-C (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20, § 80).
L'amortissement n'existe qu'au régime réel
Au micro-BIC, le résultat imposable est égal aux loyers diminués d'un abattement forfaitaire de 50 % pour un meublé d'habitation, dans la limite de 83 600 € de recettes pour les années 2026 à 2028 (article 50-0 du CGI ; BOFiP, BOI-BAREME-000044). Cet abattement remplace toutes vos charges réelles, amortissement compris : rien ne s'y ajoute.. Pour savoir lequel des deux régimes vous convient, j'ai comparé le micro-BIC et le réel en LMNP dans cet article.
Le réel s'obtient sur option, dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l'année qui précède celle où il doit s'appliquer (même article, 4). Une activité qui démarre peut opter dès sa première déclaration ; notre page expert-comptable LMNP à Valence détaille ce calendrier.
LMNP ou LMP
Vous restez loueur en meublé non professionnel tant que les recettes de location meublée de votre foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (article 155, IV du CGI). Le loueur professionnel relève d'autres règles, notamment pour la plus-value : cet article ne traite que du LMNP.
Ce qui s'amortit en LMNP, et ce qui ne s'amortit jamais
Avant de calculer quoi que ce soit, il faut trier ce que vous avez acheté.
Le terrain ne s'amortit pas. Un terrain ne s'use pas : seule la part du prix qui correspond à la construction peut être amortie. Le Conseil d'État l'a jugé même lorsque l'immeuble recouvre la totalité du sol, ce qui concerne aussi les appartements en copropriété (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20, § 230).
La construction s'amortit par composants. L'immeuble est découpé en éléments principaux qui n'ont pas la même durée de vie : structure, toiture, installations techniques, aménagements intérieurs. Chacun suit son propre plan d'amortissement (article 15 bis de l'annexe II au CGI).
Le mobilier s'amortit à part, sur une durée plus courte. La déduction de l'amortissement du mobilier qui garnit un logement loué meublé est admise depuis une décision du Conseil d'État de 1931, reprise au BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20, § 150.
Un point reste souvent mal compris. La tolérance qui permet de passer directement en charges un meuble de moins de 500 € HT vise le renouvellement courant du mobilier. Elle exclut l'équipement initial, même composé uniquement de meubles bon marché (BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 30). Le premier ameublement s'amortit donc dans son ensemble ; la lampe remplacée trois ans plus tard peut passer en charges.
Les travaux suivent leur nature. Une réparation ou un entretien se déduit l'année de la dépense. Le remplacement d'un composant, une amélioration ou un agrandissement s'inscrit à l'actif et s'amortit (article 38 quinquies, 2 de l'annexe III au CGI). Une toiture refaite ou une installation électrique remplacée entrent dans cette catégorie.
Les frais d'acquisition laissent un choix. Droits de mutation, émoluments du notaire et commission d'agence à votre charge peuvent être ajoutés au coût du bien et amortis avec lui, ou déduits en charges dès la première année. Le choix est irrévocable (même article, 1-a). Je le fais au cas par cas, car les deux options n'ont pas la même durée de vie fiscale : un déficit de location meublée ne s'impute que sur les revenus de même nature des dix années suivantes (article 156, I-1° ter du CGI), alors que l'amortissement non déduit se reporte sans limite de durée. Quand les intérêts d'emprunt absorbent déjà l'essentiel des loyers, passer les frais en charges crée un déficit qui risque d'expirer avant d'avoir servi.
Les durées d'amortissement par composant
Aucun texte ne fixe de durée d'amortissement pour un logement meublé. La règle fiscale renvoie aux usages et à la durée normale d'utilisation de chaque élément. Le BOFiP indique qu'une durée de 10 à 20 ans est généralement admise pour les installations et agencements, et qu'une structure s'amortit, faute d'usage connu, sur sa durée de vie (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 80 et 130).
Au cabinet, nous partons de la grille suivante, qui est aussi celle de notre simulateur.
Cette grille sert de point de départ : un immeuble récent ou une rénovation lourde justifient une autre ventilation. En cas de contrôle, vous devez pouvoir expliquer chaque proportion et chaque durée retenues.
Le rythme d'amortissement du bâti, année après année
On lit souvent qu'un appartement s'amortit « sur 25 à 40 ans ». Une fois le bâti découpé en composants, cette moyenne ne décrit plus grand-chose : chaque élément a sa durée, et le rythme de déduction baisse par paliers. Avec notre grille, le bâti s'amortit à hauteur de 4,6 % de sa valeur par an pendant les dix premières années, 3,1 % de la 11e à la 15e année, 1,75 % de la 16e à la 20e, puis 1 % par an jusqu'à la 50e, quand le gros œuvre termine son plan.
L'avantage fiscal se concentre ainsi sur les premières années, quand les intérêts d'emprunt pèsent aussi le plus.
Bien évaluer la part du terrain
C'est le premier chiffre que regarde l'administration, parce qu'il conditionne tous les autres : une part de terrain sous-évaluée gonfle chaque dotation pendant des décennies.
Le BOFiP demande que la répartition entre le sol et la construction soit établie d'après les circonstances propres à chaque bien (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230). Les pourcentages forfaitaires qui circulent (10, 15 ou 20 %) n'ont aucune valeur juridique. Ce sont des habitudes, que l'administration peut écarter si votre bien ne leur ressemble pas.
Pour documenter votre ventilation, plusieurs sources se complètent :
- la répartition éventuellement indiquée dans l'acte d'achat ou dans l'estimation réalisée pour la banque ;
- les ventes de terrains à bâtir du secteur, publiées par la DGFiP dans la base des demandes de valeurs foncières, qui couvre les cinq dernières années de transactions (DVF, data.gouv.fr) ;
- pour un appartement, le partage du terrain entre tous les lots de la copropriété, qui réduit mécaniquement sa quote-part ;
- l'avis d'un professionnel de l'évaluation pour une maison sur un grand terrain ou un bien atypique.
Au cabinet, nous appuyons la part de terrain sur des ventes réelles du secteur, extraites de ces données publiques. Entre un T2 du centre de Valence et une maison avec jardin à Guilherand-Granges ou à Tournon-sur-Rhône, les écarts sont considérables.
Amortissement LMNP : la règle qui interdit de créer un déficit
L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges liées au logement : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance (article 39 C, II-2 du CGI).
La part qui dépasse n'est pas perdue. Elle se reporte sur les exercices suivants et se déduit dès que le résultat le permet, sans limite de durée prévue par le texte (même article, II-3). Dans le jargon des loueurs, on parle souvent d'« ARD ». La limite s'apprécie sur l'ensemble des biens loués, et les frais de comptabilité ne viennent pas réduire ce plafond (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 40 à 100).
Deux conséquences pratiques en découlent :
- tant que l'amortissement disponible dépasse le résultat avant amortissement, l'impôt sur les loyers reste nul ;
- le stock d'amortissements en report devient un actif fiscal, à suivre d'une liasse à l'autre sous peine de le perdre lors d'un changement de comptable. Je détaille sur report dans les annexes de la liasse 2031.
Cas pratique : un appartement acheté 180 000 € à Valence
Voici un dossier type aux hypothèses volontairement simples ; le simulateur plus bas vous permet de les remplacer par les vôtres.
Les hypothèses
Julien, salarié, achète un T3 ancien dans une copropriété du centre de Valence et le loue meublé à l'année.
- Coût d'acquisition : 180 000 €, dont 12 000 € de frais de notaire qu'il choisit d'intégrer au coût du bien.
- Mobilier et équipements : 8 000 €.
- Financement : 28 000 € d'apport et 160 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 %, assurance non comprise.
- Loyer : 800 € par mois hors charges, soit 9 600 € par an, maintenu constant pour la lisibilité.
- Charges annuelles hors intérêts : 2 000 € (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant).
- Fiscalité : tranche marginale à 30 % et prélèvements sociaux à 18,6 %, depuis le passage de la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 % (article L136-8 du code de la sécurité sociale).
Étape 1 : isoler le terrain
Dans un immeuble de centre-ville, le terrain est partagé entre tous les lots. Nous retenons ici 15 % du coût d'acquisition, soit 27 000 € de terrain non amortissable. Il reste 153 000 € de bâti à répartir entre les composants.
Étape 2 : le tableau composant par composant
L'amortissement calculé atteint 8 155 € par an pendant sept ans, puis 7 012,50 € de la 8e à la 10e année, une fois le mobilier amorti, soit 78 125 € sur dix ans. Reste à savoir quelle part Julien peut réellement déduire.
Étape 3 : ce qui est réellement déduit chaque année
Le loyer, moins les charges et les intérêts d'emprunt, donne le résultat avant amortissement. L'amortissement le ramène à zéro et le surplus part en report.
En année 1, les intérêts d'emprunt (5 510 €) et les charges absorbent l'essentiel du loyer : le résultat avant amortissement n'est que de 2 090 €. L'amortissement déductible est plafonné à ce montant, et les 6 066 € restants partent en report. Les intérêts baissent ensuite (3 431 € en année 10) et la part déduite augmente. Au bout de dix ans, 30 809 € ont été déduits et 47 316 € attendent dans le stock.
Étape 4 : le gain fiscal sur dix ans
Au micro-BIC, Julien serait imposé chaque année sur 4 800 €, la moitié de ses loyers : 1 440 € d'impôt sur le revenu et 892,80 € de prélèvements sociaux, soit 2 332,80 € par an. Au réel, son résultat imposable reste nul. L'écart atteint 23 328 € sur dix ans.
Ce gain s'entend avant les honoraires de tenue du dossier, eux-mêmes déductibles au réel. Le stock de 47 316 € continue de produire ses effets après la dixième année : dans ce modèle à loyer constant, le résultat imposable de Julien resterait nul jusqu'à la 24e année.
Amortissement LMNP et revente : ce qui a changé depuis 2025
La réintégration des amortissements dans la plus-value
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits pendant la location (article 150 VB, III du CGI, issu de l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025). La plus-value imposable augmente d'autant, puis les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement (article 150 VC du CGI). Le LMNP rejoint ainsi la logique des SCI à l'impôt sur les sociétés, où les amortissements gonflent la plus-value de sortie.
Le texte appelle plusieurs précisions :
- il vise les amortissements admis en déduction. Le stock en report, qui n'a jamais réduit votre impôt, ne minore pas le prix d'acquisition ;
- la minoration porte sur le prix d'acquisition du logement vendu. L'amortissement du mobilier, qui concerne les meubles, n'a pas de lien avec ce prix : c'est la lecture qui ressort du texte, en attendant les commentaires officiels ;
- certains logements sont exclus, notamment ceux situés dans une résidence destinée aux étudiants ou aux personnes âgées de plus de 65 ans, dans un établissement ou une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, ou dans un établissement de soins de longue durée (liste exacte au III de l'article 150 VB) ;
- la même règle vise le nouvel amortissement en location nue créé par la loi de finances pour 2026.
Ce qu'a précisé la réponse ministérielle du 24 mars 2026
Beaucoup de loueurs espéraient que la réforme ne viserait que les amortissements pratiqués à partir de 2025. La réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026 ferme cette porte (question écrite n° 10097 de Mme Sophie Mette, site de l'Assemblée nationale). Le gouvernement y indique que le nouveau régime s'applique aux ventes réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien, et que l'ensemble des amortissements déduits pendant la période de location est pris en compte, sous réserve des abattements pour durée de détention.
Ce que la réintégration coûte dans notre exemple
Si Julien revend au bout de dix ans, sa plus-value augmente au maximum des 30 809 € d'amortissements déduits. Le montant réel est un peu plus bas, la part du mobilier n'étant pas concernée, mais nous retenons le cas le plus défavorable. Après dix ans de détention, l'abattement atteint 30 % pour l'impôt sur le revenu et 8,25 % pour les prélèvements sociaux (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et 70). Le supplément d'impôt se limite donc à :
- 4 098 € d'impôt sur le revenu, soit 30 809 € × 70 % × 19 % (article 200 B du CGI) ;
- 4 862 € de prélèvements sociaux, soit 30 809 € × 91,75 % × 17,2 %, la CSG restant fixée à 9,2 % sur les plus-values immobilières (article L136-8, IV du code de la sécurité sociale).
Soit 8 960 € au plus, hors surtaxe sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI). Sur l'ensemble de l'opération, le réel laisse à Julien au moins 14 368 € d'avance sur le micro-BIC, avant honoraires.
Plus la détention s'allonge, moins la réintégration pèse. Au-delà de 22 ans, la plus-value échappe à l'impôt sur le revenu ; au-delà de 30 ans, elle échappe aussi aux prélèvements sociaux. Dans notre exemple, une revente au bout de 22 ans coûterait au plus 12 941 € de prélèvements sociaux sur 104 495 € d'amortissements déduits, pour 51 322 € d'impôt évité sur les loyers. Le calcul complet d'une plus-value, forfaits et abattements compris, est détaillé dans notre guide de la plus-value immobilière.
Mon avis sur le réel après la réforme
Pour un bien acheté à crédit et conservé longtemps, je continue de recommander le réel : l'impôt évité pendant la détention dépasse nettement le coût de la réintégration, et l'écart se creuse avec le temps.
Le calcul mérite d'être refait pour une revente rapprochée, quand les abattements ont peu joué, et pour un achat comptant : sans intérêts à déduire, une plus grande part de l'amortissement est déduite chaque année, donc réintégrée à la vente. Dans ces cas, je chiffre les deux régimes avant l'option, puis la revente avant la promesse.
Le simulateur d'amortissement LMNP
Le simulateur ci-dessous reprend la grille du cabinet présentée plus haut. Pour retrouver le cas de Julien, saisissez 180 000 € de prix d'acquisition, 27 000 € de terrain et 8 000 € de mobilier : il affiche 8 155 € de déduction annuelle jusqu'à la 7e année. Il calcule l'amortissement théorique ; la part déductible dépend ensuite de vos loyers et de vos charges.
Les erreurs que je rencontre le plus souvent
- Oublier le terrain, ou retenir un pourcentage sans aucune justification.
- Amortir tout le bâti sur une durée unique, ce qui fragilise la ventilation en cas de contrôle.
- Passer en charges l'ameublement initial au motif que chaque meuble coûte moins de 500 € HT.
- Confondre entretien et amélioration : des travaux qui devaient s'amortir passés en charges, ou l'inverse.
- Perdre le stock d'amortissements en report lors d'un changement de comptable.
- Vendre sans avoir chiffré la réintégration, et découvrir le montant chez le notaire.
Pourquoi se faire accompagner
L'essentiel se décide l'année de l'achat : part du terrain, découpage en composants, traitement des frais de notaire. Ces choix suivent le bien jusqu'à sa revente. Chez Strata, à Valence, nous établissons le plan d'amortissement à partir de données vérifiables, nous suivons le stock en report d'une liasse à l'autre et nous chiffrons la revente avant que vous signiez une promesse. L'accompagnement est décrit sur notre page expert-comptable LMNP à Valence. Pour aller plus loin : la structure juridique en LMNP si vous détenez vos logements à plusieurs, le guide pour déclarer ses loyers selon son régime en 2026, et les charges déductibles des revenus fonciers si vous hésitez avec la location nue.
Conclusion : l'amortissement LMNP se pilote sur toute la durée de l'opération
L'amortissement LMNP reste le levier central du régime réel : il transforme l'usure du logement et du mobilier en charge déductible et peut neutraliser l'impôt sur les loyers pendant de longues années. Depuis 2025, une partie de cet avantage est reprise à la revente, ce qui oblige à raisonner de l'achat à la vente. Dans notre exemple, le réel conserve une avance nette même en cas de revente au bout de dix ans, et cette avance grandit avec la durée de détention.
Si vous investissez en meublé à Valence, dans la Drôme ou en Ardèche, et que vous voulez un plan d'amortissement défendable et un chiffrage de votre future revente, prenez rendez-vous avec le cabinet Strata. Le premier rendez-vous, d'une heure, est gratuit et permet de comparer micro-BIC et réel sur vos propres chiffres.
Questions fréquentes sur l'amortissement LMNP
Comment calculer l'amortissement d'un logement en LMNP ?
On retire d'abord la valeur du terrain, qui ne s'amortit pas. On répartit ensuite le reste entre les composants du bâti (gros œuvre, toiture, installations techniques, aménagements intérieurs), chacun amorti sur sa propre durée, et on amortit le mobilier à part. La somme des dotations ne se déduit que dans la limite des loyers diminués des autres charges liées au logement.
Sur combien d'années amortit-on un appartement en LMNP ?
Il n'existe pas de durée unique. Avec la grille du cabinet Strata, le gros œuvre s'amortit sur 50 ans, la toiture sur 20 ans, les installations techniques sur 15 ans, les aménagements intérieurs sur 10 ans et le mobilier sur 7 ans. Ces durées s'adaptent à chaque bien et doivent pouvoir être justifiées en cas de contrôle.
Quelle part de terrain retenir en LMNP ?
Aucun pourcentage n'est fixé par la loi. Le BOFiP demande une répartition fondée sur les circonstances propres à chaque bien. Pour un appartement en copropriété, la quote-part de terrain est souvent réduite, car le terrain est partagé entre tous les lots ; pour une maison avec jardin, elle peut être bien plus élevée. Les ventes de terrains du secteur, publiées dans la base DVF, aident à la justifier.
L'amortissement LMNP peut-il créer un déficit ?
Non. Il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges liées au logement (article 39 C du CGI). La part non déduite se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée prévue par le texte. Les autres charges peuvent créer un déficit, imputable uniquement sur les revenus de location meublée des dix années suivantes.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value à la revente ?
Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable (article 150 VB, III du CGI). Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite. Les logements situés dans certaines résidences pour étudiants, personnes âgées ou handicapées sont exclus.
Les amortissements déduits avant 2025 sont-ils aussi réintégrés ?
Oui. Selon la réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026 (question écrite n° 10097), la règle s'applique à toutes les ventes réalisées depuis le lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025, quelle que soit la date de mise en location, et vise l'ensemble des amortissements déduits pendant la location.
Peut-on amortir les frais de notaire en LMNP ?
Oui. Les frais d'acquisition peuvent être ajoutés au coût du bien et amortis avec lui, ou déduits en charges dès la première année (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI). Le choix est irrévocable. Il dépend du niveau des loyers la première année, car un déficit de location meublée ne se reporte que pendant dix ans.
Sur quelle durée amortir le mobilier en LMNP ?
En pratique de l'ordre de 5 à 10 ans selon les équipements ; notre grille retient 7 ans. L'ameublement initial s'amortit même si chaque meuble coûte moins de 500 € HT : la tolérance de passage direct en charges ne vise que le renouvellement courant du mobilier (BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-30-10).
Sources officielles
- Code général des impôts, article 35, I-5° bis (location meublée et BIC) : Légifrance
- Code général des impôts, article 39 C (limitation et report de l'amortissement des biens loués) : Légifrance
- Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC, seuils, abattement, option pour le réel) : Légifrance
- Code général des impôts, article 150 VB (prix d'acquisition, réintégration des amortissements, exclusions) : Légifrance
- Code général des impôts, article 150 VC (abattements pour durée de détention) : Légifrance
- Code général des impôts, article 155, IV (LMNP et LMP) : Légifrance
- Code général des impôts, article 156, I-1° ter (déficits de location meublée non professionnelle) : Légifrance
- Code général des impôts, article 200 B (taux de 19 % sur les plus-values immobilières) : Légifrance
- Code général des impôts, article 1609 nonies G (surtaxe sur les plus-values élevées) : Légifrance
- Code général des impôts, annexe II, article 15 bis (amortissement par composants) : Légifrance
- Code général des impôts, annexe III, article 38 quinquies (valeur d'origine, frais d'acquisition, remplacement de composants) : Légifrance
- Code de la sécurité sociale, article L136-8 (taux de CSG) : Légifrance
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 : Légifrance
- Réponse ministérielle à la question écrite n° 10097 (Mme Sophie Mette), JO AN du 24 mars 2026, p. 2523 : Assemblée nationale
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20 (éléments amortissables : terrains, mobilier, inscription au tableau 2033-C) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10 (durée normale d'utilisation, composants et structure) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (calcul de l'amortissement déductible des biens loués) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-30-10 (biens de faible valeur, seuil de 500 € HT) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BAREME-000044 (seuils du micro-BIC 2026 à 2028) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20 (abattements pour durée de détention, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) : bofip.impots.gouv.fr
