Amortissement LMNP : comment ça marche et comment le calculer ?

L'amortissement en LMNP est le mécanisme qui fait toute la puissance du régime réel : il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien, et ainsi de réduire fortement, voire d'annuler, l'impôt sur vos loyers. Cet article vous explique comment il fonctionne, comment il se calcule, et ce que change la réforme de 2025 sur la revente.

Il est informatif et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation, que le cabinet Strata, à Valence, peut vous apporter.

Le principe : déduire l'usure du bien

Quand vous louez un meublé au régime réel, l'administration considère que votre bien et votre mobilier se déprécient avec le temps. L'amortissement traduit comptablement cette usure : chaque année, vous déduisez de vos loyers une part de la valeur du bien, comme une charge, sans avoir réellement dépensé cette somme.

C'est ce qui distingue le régime réel du micro-BIC. Au micro-BIC, aucun amortissement n'est possible, vous n'avez qu'un abattement forfaitaire. Le choix entre les deux régimes est détaillé dans notre guide LMNP au réel ou micro-BIC.

Ce qui s'amortit, et ce qui ne s'amortit pas

Tout ne s'amortit pas dans un bien immobilier.

Le terrain ne s'amortit jamais. Il ne se déprécie pas. Sa valeur est estimée en général entre 10 et 30 % du prix du bien (souvent autour de 15 %) et doit être retranchée de la base amortissable (source : jedeclaremonmeuble ; lmnpinvest).

Le bâti s'amortit par composants. Plutôt que d'amortir la construction en bloc, on la décompose en éléments (gros œuvre, toiture, façade, installations techniques, agencements), chacun avec sa propre durée. La durée globale se situe généralement entre 25 et 40 ans (source : jedeclaremonmeuble).

Le mobilier s'amortit sur une durée plus courte, de l'ordre de 5 à 10 ans, pour les biens de plus de 600 € TTC (source : lmnpinvest).

Les travaux immobilisés s'amortissent selon leur nature, sur des durées variables.

La base amortissable se calcule donc ainsi : prix d'achat, plus frais d'acquisition, plus travaux, moins la valeur du terrain.

Un mécanisme encadré : pas de déficit par l'amortissement

L'amortissement est puissant, mais la loi l'encadre.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI). Autrement dit, il ne peut réduire votre résultat que jusqu'à zéro, pas en dessous. Si l'amortissement calculé dépasse ce que permettent vos loyers diminués des autres charges, la part non déduite n'est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée sur les années suivantes (source : jedeclaremonmeuble).

C'est ce report illimité qui permet, année après année, de neutraliser l'impôt sur les loyers pendant une longue période.

Un exemple de logique de calcul

Prenons un principe simple, sans chiffres définitifs, pour illustrer la mécanique.

Un investisseur achète un appartement meublé. Il commence par isoler la valeur du terrain, non amortissable. Sur la valeur du bâti restante, il applique une décomposition par composants, chacun amorti sur sa durée. Il amortit séparément le mobilier sur quelques années. Chaque année, la somme de ces amortissements vient en déduction de ses loyers, en plus des charges classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, etc.).

Résultat courant : pendant plusieurs années, l'impôt sur les loyers est très fortement réduit, voire nul. Le calcul précis dépend de la ventilation retenue et doit être établi avec rigueur, car une répartition mal faite se retourne en cas de contrôle.

Ce que change la réforme de 2025 sur la revente

Voici le point nouveau, essentiel à intégrer avant d'investir.

Jusqu'en 2025, l'amortissement offrait un double avantage : réduire l'impôt pendant la location, sans être repris au moment de la revente. La loi de finances 2025 a changé cette règle.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (source : Comet Expertise ; lmnp-facile). Concrètement, la valeur d'acquisition retenue pour calculer la plus-value est diminuée des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable :

Plus-value brute = prix de cession − (prix d'acquisition + frais + travaux − amortissements réintégrés)

Trois précisions importantes :

• les amortissements du mobilier ne sont pas réintégrés, seuls les composants immobiliers le sont (source : lmnp.ai) ;
• les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exonérées de la mesure (source : lmnp-facile) ;
• une réponse ministérielle du 24 mars 2026 aurait confirmé que la réintégration porte sur l'ensemble des amortissements déduits depuis l'acquisition, et pas seulement ceux pratiqués après 2025 (source : lmnp-facile). Ce point mérite d'être vérifié à jour avant toute décision de revente.

La plus-value LMNP reste calculée selon le régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. La réforme n'annule pas l'intérêt de l'amortissement pendant la détention, mais elle impose de raisonner sur l'ensemble de l'opération, détention et revente comprises.

Conclusion

L'amortissement en LMNP reste l'outil central du régime réel : en déduisant l'usure du bâti et du mobilier, il efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années. La réforme de 2025 en modifie l'équation à la sortie, sans le vider de son intérêt, mais en rendant la simulation globale indispensable.

Si vous investissez en meublé en Drôme-Ardèche et que vous voulez calculer votre amortissement dans les règles et anticiper l'impact sur la revente, contactez le cabinet Strata.

FAQ

Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?Une déduction annuelle représentant l'usure du bien et du mobilier, applicable au régime réel. Elle réduit l'impôt sur les loyers sans dépense réelle.

Le terrain s'amortit-il ?Non, jamais. Sa valeur (souvent estimée autour de 15 % du prix) est retranchée de la base amortissable.

L'amortissement peut-il créer un déficit ?Non. L'article 39 C du CGI l'interdit. La part non déduite est reportable sans limite de durée sur les années suivantes.

Les amortissements sont-ils repris à la revente ?Depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le mobilier et certaines résidences services font exception.

Faut-il un expert-comptable pour amortir ?En pratique oui, car la ventilation par composants et la comptabilité BIC demandent de la rigueur, sous peine de redressement.

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