Impôt sur la fortune immobilière : seuil, barème et leviers de réduction
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier dépasse un certain seuil. Beaucoup de propriétaires se croient concernés à tort, ou au contraire ignorent qu'ils le sont. Cet article vous explique qui doit payer l'IFI, comment il se calcule en 2026, et quels leviers permettent de le réduire.
Il est informatif et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation, que le cabinet Strata, à Valence, peut vous apporter.
Qui est concerné ?
L'IFI est dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année (source : Terralyse ; Finalib). Ce seuil est inchangé depuis 2018.
Point souvent mal compris : c'est la valeur nette (après déduction des dettes) et après application de certains abattements qui compte. Beaucoup de propriétaires comparent la valeur brute de leur patrimoine à ce seuil et se croient imposables à tort. Un calcul correct, après déduction des emprunts et de l'abattement sur la résidence principale, aboutit souvent en dessous du seuil.
L'IFI concerne environ 130 000 foyers en France (source : Terralyse).
Comment se calcule-t-il ?
Le calcul suit une mécanique en plusieurs étapes.
Une fois le seuil de 1 300 000 € franchi, l'imposition se calcule selon un barème progressif de 0,50 % à 1,50 %, réparti en plusieurs tranches, en partant en réalité de 800 000 € (la première tranche imposable commence à ce niveau, même si le déclenchement se fait à 1,3 M€) (source : Finalib).
Concrètement, à titre indicatif, un patrimoine net taxable de 1,3 M€ génère de l'ordre de 2 500 € d'IFI, un patrimoine de 2 M€ environ 6 250 €, et un patrimoine de 5 M€ environ 30 000 € (source : Finalib). Une décote s'applique entre 1,3 et 1,4 M€ pour adoucir l'effet de seuil.
La déclaration se fait via l'annexe 2042-IFI, jointe à la déclaration de revenus, au printemps.
Quels biens sont imposables ?
Entrent dans l'assiette de l'IFI l'ensemble des biens et droits immobiliers du foyer :
- la résidence principale (avec un abattement, voir plus bas) ;
- les résidences secondaires ;
- les biens locatifs, en France et à l'étranger pour les résidents fiscaux français ;
- les parts de SCI, de SCPI ou d'OPCI, à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers ;
- les droits immobiliers : usufruit, nue-propriété, droits indivis (l'usufruitier déclarant en principe la valeur en pleine propriété) ;
- les terrains bâtis et non bâtis.
Sont en revanche exclus : les liquidités, livrets, l'assurance-vie (hors fraction immobilière des unités de compte), le PEA, les comptes-titres, les œuvres d'art et le mobilier, ainsi que les biens professionnels (voir plus bas).
L'abattement sur la résidence principale
C'est le levier le plus important, et le plus systématiquement sous-utilisé.
La valeur de la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % avant intégration dans l'assiette de l'IFI (article 973 du CGI) (source : Terralyse ; agorafinance). Une résidence principale estimée à 1 000 000 € n'entre donc dans le calcul qu'à hauteur de 700 000 €.
Cet abattement s'applique de plein droit, sans démarche, mais uniquement à un logement par foyer, et à condition d'une occupation effective à titre principal. Il disparaît si vous quittez le logement tout en le conservant (par exemple en cas de départ en établissement).
L'exonération des biens professionnels
Autre levier majeur : les biens immobiliers affectés à votre activité professionnelle principale sont totalement exonérés d'IFI, sous conditions strictes (source : agorafinance ; cac14).
L'exonération suppose que l'activité soit exercée de manière effective, habituelle et constante, qu'elle constitue la profession principale du redevable, et que les biens soient nécessaires à son exercice. Pour un dirigeant dont l'immobilier sert à son entreprise, ce levier peut sortir des sommes importantes de l'assiette taxable. Les conditions étant strictement appréciées, ce point mérite une analyse précise.
Les autres leviers de réduction
Plusieurs pistes permettent de réduire l'IFI, dans un cadre légal :
- déduire les dettes affectées aux biens imposables (emprunts d'acquisition, dettes de travaux) existant au 1er janvier ;
- le démembrement, qui répartit la charge entre usufruitier et nu-propriétaire ;
- le don IFI, qui permet de réduire l'impôt de 75 % du montant donné à certains organismes d'intérêt général ;
- certaines exonérations partielles (bois et forêts sous engagement de gestion durable, biens ruraux loués à long terme).
Chaque levier a ses conditions, à apprécier selon votre situation patrimoniale.
Conclusion
L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Il se calcule selon un barème progressif de 0,50 % à 1,50 %, après déduction des dettes et application de l'abattement de 30 % sur la résidence principale. L'exonération des biens professionnels et plusieurs autres leviers permettent de réduire la note. Avant de vous croire imposable, faites le calcul net : beaucoup de propriétaires se surestiment.
Si vous vous interrogez sur votre assujettissement à l'IFI en Drôme-Ardèche, ou souhaitez l'optimiser, contactez le cabinet Strata pour un point personnalisé.
FAQ
À partir de quel montant paie-t-on l'IFI ?Lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année.
La résidence principale est-elle imposable à l'IFI ?Oui, mais avec un abattement de 30 % sur sa valeur. Une résidence estimée à 1 000 000 € n'entre dans l'assiette qu'à hauteur de 700 000 €.
Les biens professionnels sont-ils concernés ?Non. Les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle principale sont totalement exonérés, sous conditions strictes.
Les SCPI et parts de SCI entrent-elles dans l'IFI ?Oui, à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers qu'elles détiennent.
Comment déclarer l'IFI ?Via l'annexe 2042-IFI, jointe à la déclaration de revenus, au printemps.
