Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements et exonérations

Vous vendez un bien immobilier et vous voulez savoir combien vous coûtera la plus-value immobilière : comment se calcule-t-elle, quels abattements s'appliquent, et dans quels cas êtes-vous exonéré ? Ce guide vous explique la mécanique complète, à jour des règles de 2026, en langage clair.

Il est informatif et ne remplace pas une analyse chiffrée de votre situation, que le cabinet Strata, à Valence, peut réaliser pour les propriétaires de la Drôme et de l'Ardèche.

Ce qu'est la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien, c'est-à-dire la différence entre son prix de vente et son prix d'achat, corrigée de certains éléments. Elle concerne la vente d'un bien qui n'est pas votre résidence principale (celle-ci étant exonérée, nous y revenons).

Elle est soumise à deux impositions distinctes : l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit 36,2 % avant abattements (source : Fiscusia ; Dupond, articles 150 U et suivants du CGI).

À noter : certaines sources évoquent une réforme portant les prélèvements sociaux à 18,6 % ou réduisant la durée d'exonération. À la date de rédaction, ces évolutions relèvent de propositions non encore adoptées pour les plus-values immobilières. Faites confirmer les taux et durées en vigueur au moment de votre vente.

Comment calculer la plus-value brute

Le calcul part d'une formule simple : prix de cession moins prix d'acquisition corrigé.

Le prix de cession est le prix de vente, diminué de certains frais à votre charge (diagnostics, commission d'agence si vous la payez).

Le prix d'acquisition corrigé est plus intéressant, car il permet de majorer votre prix d'achat, et donc de réduire la plus-value imposable. Il se compose de :

• le prix d'achat inscrit dans l'acte ;
• les frais d'acquisition : au réel, ou par un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
• les travaux : au réel sur factures d'entreprises, ou par un forfait de 15 % du prix d'achat, applicable si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans (source : Berenfus ; calculateur immo-sud-de-lille, article 150 VB du CGI).

Point important : seuls les travaux réalisés par des entreprises et justifiés par des factures sont déductibles au réel. Les travaux que vous réalisez vous-même, matériaux compris, ne comptent pas. Les intérêts d'emprunt ne sont pas non plus déductibles du calcul de la plus-value.

Les abattements pour durée de détention

C'est le mécanisme central : plus vous conservez le bien, moins la plus-value est taxée. Et il faut savoir que les abattements diffèrent entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (article 150 VC du CGI).

Pour l'impôt sur le revenu (19 %) :

• 0 % d'abattement de la 1re à la 5e année de détention ;
• 6 % par an de la 6e à la 21e année ;
• 4 % la 22e année ;
• soit une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :

• 0 % de la 1re à la 5e année ;
• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année ;
• 1,60 % la 22e année ;
• 9 % par an de la 23e à la 30e année ;
• soit une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Conséquence pratique : un bien détenu 22 ans est exonéré d'impôt sur le revenu, mais reste partiellement soumis aux prélèvements sociaux jusqu'à 30 ans de détention. Au-delà de 30 ans, la plus-value est totalement exonérée (source : Dupond ; macalculatriceenligne).

La surtaxe sur les plus-values élevées

Une taxe supplémentaire s'ajoute pour les grosses plus-values.

Lorsque la plus-value nette imposable (après abattements) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique, prévue par l'article 1609 nonies G du CGI (source : immo-sud-de-lille ; Berenfus). Un mécanisme de lissage atténue les effets de seuil. Cette surtaxe ne s'applique pas aux terrains à bâtir.

Elle concerne surtout les ventes de montant élevé ou les cessions rapides, avant que les abattements aient suffisamment réduit l'assiette.

Les principaux cas d'exonération

Plusieurs situations permettent d'échapper, totalement ou partiellement, à la plus-value.

• La résidence principale : exonération totale et automatique, sans condition de durée, à condition que le bien soit votre résidence habituelle effective au moment de la vente (source : Trackstone ; Berenfus). C'est l'exonération la plus courante. Les dépendances vendues en même temps (garage, cave) en bénéficient aussi.
• La détention longue : exonération après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).
• La première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois, et de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes.
• Les petites cessions : exonération si le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 € (par vendeur).
• Les vendeurs retraités ou invalides de condition modeste, sous plafond de revenu fiscal de référence.
• La vente à un organisme de logement social et l'expropriation, sous conditions.

Chaque cas a ses conditions précises, à vérifier avant de vous engager.

Pourquoi se faire accompagner avant de vendre

Le calcul de la plus-value laisse plusieurs marges de manœuvre légales : choix entre forfait et réel pour les frais et travaux, timing de la vente par rapport aux paliers d'abattement, anticipation de la surtaxe. Ces arbitrages peuvent représenter plusieurs milliers d'euros.

C'est particulièrement vrai pour un bien détenu de longue date, ou lorsqu'une vente approche d'un seuil d'abattement. Un point avec un professionnel, en amont, permet de vendre au bon moment et de ne rien oublier des justificatifs à conserver.

Conclusion

La plus-value immobilière se calcule à partir de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des frais et travaux, puis diminuée d'abattements qui croissent avec la durée de détention, jusqu'à l'exonération totale à 30 ans. La résidence principale reste totalement exonérée, et une surtaxe frappe les plus-values élevées. Comme plusieurs choix influencent le résultat, un calcul en amont est souvent rentable.

Si vous préparez la vente d'un bien en Drôme-Ardèche et que vous voulez estimer votre plus-value et optimiser le moment de la cession, contactez le cabinet Strata pour un point personnalisé.

FAQ

Comment se calcule la plus-value immobilière ?Prix de cession moins prix d'acquisition corrigé (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux), puis application des abattements pour durée de détention.

Quel est le taux d'imposition de la plus-value ?19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements, plus une surtaxe éventuelle au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Après combien d'années suis-je exonéré ?Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. L'exonération totale intervient donc à 30 ans.

La résidence principale est-elle taxée ?Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée, si le bien est votre résidence habituelle au moment de la vente.

Peut-on déduire les travaux du calcul ?Oui, au réel sur factures d'entreprises, ou par un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Les travaux réalisés soi-même ne comptent pas.

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