Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements et exonérations
Ce qui a changé (et ce qui n'a pas changé) en 2026
Commençons par mettre les choses au clair, parce que c'est là que se joue votre décision de vendre ou d'attendre.
Fin 2025, un amendement voté en première lecture à l'Assemblée nationale prévoyait de ramener de 22 à 17 ans la durée de détention nécessaire pour être exonéré d'impôt sur le revenu. De nombreux sites, parfois très bien référencés, ont annoncé cette mesure comme acquise, avec des barèmes à 8 % par an et des prélèvements sociaux relevés à 18,6 %.
Cette réforme n'a pas été retenue dans le texte définitif. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a modifié ni le barème des abattements, ni les taux, ni les seuils. Le régime applicable en 2026 est donc celui que l'on connaît : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans, taux global de 36,2 %.
Autre point sur lequel je préfère être direct : la hausse de la CSG entrée en vigueur au 1er janvier 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières des particuliers. La CSG reste fixée à 9,2 % pour ces plus-values, et les prélèvements sociaux à 17,2 %. Si vous lisez ailleurs que vous serez taxé à 18,6 %, c'est une confusion avec les autres revenus du patrimoine.
En résumé, rien de nouveau sur le fond en 2026, mais beaucoup d'informations erronées en circulation. Vendre en s'appuyant sur un barème qui n'existe pas peut coûter plusieurs milliers d'euros.
Comment se calcule une plus-value immobilière
La plus-value, c'est la différence entre ce que vous vendez et ce que le bien vous a coûté, corrigée par des règles fiscales. Le calcul suit quatre étapes.
Étape 1 : le prix de cession
Le prix de cession est le prix inscrit dans l'acte de vente. On peut en retrancher certains frais supportés par le vendeur : diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence lorsqu'elle est à votre charge. Ces frais viennent réduire la base taxable, à condition d'être justifiés.
Étape 2 : le prix d'acquisition majoré
C'est le point où beaucoup de vendeurs se sous-estiment, et paient donc plus que nécessaire. Le prix d'acquisition n'est pas seulement le prix payé à l'époque. On l'augmente légalement de plusieurs postes prévus par l'article 150 VB du CGI :
- Les frais d'acquisition. Vous avez le choix entre les frais réels (frais de notaire, droits d'enregistrement) sur justificatifs, ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif. Le forfait est presque toujours retenu, car il est simple et souvent proche de la réalité.
- Les travaux. Si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans et que vous ne pouvez pas produire toutes les factures, un forfait de 15 % du prix d'achat s'applique automatiquement. Sinon, vous déduisez les travaux réels (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) réalisés par une entreprise, factures à l'appui. Attention : l'entretien et les réparations courantes ne comptent pas dans ce calcul.
Un exemple parle mieux qu'un principe. Un bien acheté 180 000 € et détenu treize ans donne un prix d'acquisition majoré de 180 000 € + 13 500 € (frais forfaitaires) + 27 000 € (travaux forfaitaires), soit 220 500 €. Le simple jeu des forfaits augmente votre base de 40 500 € et réduit d'autant le gain taxable.
Étape 3 : la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré. Si le résultat est négatif, il n'y a pas de plus-value imposable, mais la moins-value n'est en principe pas déductible.
Étape 4 : les abattements pour durée de détention
C'est le levier le plus puissant. Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez, mais deux barèmes distincts s'appliquent, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux. C'est ce décalage qui explique pourquoi l'exonération totale n'intervient pas au même moment. Ces règles figurent à l'article 150 VC du CGI et sont détaillées au BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20.
Le taux d'imposition et la surtaxe
19 % + 17,2 % = 36,2 %
Une fois les abattements appliqués, la plus-value nette est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (article 200 B du CGI) et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Soit 36,2 % au total sur la fraction restante. Ce n'est pas un prélèvement à la source classique : c'est le notaire qui calcule et reverse l'impôt le jour de la vente, ce qui explique la surprise fréquente sur le montant net réellement perçu.
La surtaxe au-delà de 50 000 €
Quand la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € par vendeur, une taxe supplémentaire s'ajoute, prévue à l'article 1609 nonies G du CGI. Son taux progresse de 2 % à 6 % selon le montant, avec un mécanisme de lissage pour éviter les effets de seuil brutaux. Elle ne s'applique pas aux terrains à bâtir, ni aux plus-values déjà exonérées (résidence principale, ou effacées par la durée de détention).
Un détail qui a son importance : pour une vente en direct, le seuil de 50 000 € s'apprécie par vendeur. Un couple qui vend un bien commun bénéficie donc de deux fois 50 000 € avant que la surtaxe ne se déclenche. Pour une SCI, l'appréciation se fait au niveau de la société, ce qui change la donne. C'est un point technique à faire vérifier au cas par cas avant de fixer un prix.
Les cas d'exonération à connaître
Toutes les ventes ne sont pas taxées. L'article 150 U du CGI prévoit plusieurs exonérations, dont certaines sont très puissantes.
La résidence principale. C'est l'exonération reine : la vente de votre résidence principale au jour de la cession est totalement exonérée, sans condition de durée de détention et sans plafond de montant. Encore faut-il que le bien constitue votre résidence habituelle et effective au moment de la vente. L'administration se montre vigilante sur ce point, et une occupation de façade peut être remise en cause.
La première vente d'un autre logement, avec remploi. Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes, la vente d'un autre logement peut être exonérée à condition de réemployer le prix dans l'achat de votre future résidence principale, dans un délai de 24 mois. L'exonération est alors proportionnelle à la part réellement remployée.
La cession inférieure à 15 000 €. Une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 € est exonérée. Utile pour un garage, une cave ou une petite parcelle.
Les retraités et personnes invalides sous conditions de ressources, la cession au profit d'un organisme de logement social, ou l'expropriation avec remploi complètent la liste.
La durée de détention, enfin, reste la voie la plus naturelle : au-delà de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux, il n'y a plus rien à payer.
La plus-value en SCI : là où beaucoup d'investisseurs se trompent
La SCI est un outil formidable pour détenir et transmettre de l'immobilier, mais son régime de plus-value dépend entièrement d'un choix fait souvent des années plus tôt : l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés. Les deux mondes n'ont presque rien en commun.
La SCI à l'impôt sur le revenu : transparente, avec abattements
Une SCI à l'IR est « translucide » sur le plan fiscal (article 8 du CGI). Concrètement, quand elle vend un immeuble, ce n'est pas la société qui est imposée, mais chaque associé, personnellement, sur sa quote-part. Et le calcul suit exactement le régime des particuliers que nous venons de voir : prix d'acquisition majoré, abattements pour durée de détention, taux de 36,2 %, surtaxe éventuelle.
C'est là que la SCI à l'IR garde tout son intérêt patrimonial : la durée de détention continue de courir, et l'exonération totale reste accessible après 22 et 30 ans, exactement comme en détention directe.
Point souvent ignoré : même en SCI, l'exonération résidence principale peut s'appliquer. Si un associé occupe gratuitement le bien de la SCI à titre de résidence principale, sa quote-part de plus-value est exonérée lors de la vente, ce qu'admet expressément le BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10. La condition est stricte : aucune contrepartie, pas même un loyer symbolique. Les autres associés, eux, restent imposés sur leur part.
La SCI à l'impôt sur les sociétés : pas d'abattement, et une double couche
Le tableau est radicalement différent à l'IS. La plus-value devient une plus-value professionnelle. Il n'y a plus d'abattement pour durée de détention : garder le bien trente ans ne change rien. Pire, les amortissements que la société a déduits pendant toute la période de location diminuent la valeur comptable du bien, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value taxable au moment de la vente.
À cela s'ajoute une seconde imposition. La SCI paie d'abord l'IS sur la plus-value. Puis, pour récupérer l'argent, les associés doivent se verser des dividendes ou un boni de liquidation, eux-mêmes taxés. Cette double couche peut alourdir sensiblement la note finale, alors même que la SCI à l'IS avait été choisie pour l'avantage des amortissements pendant l'exploitation.
Il n'y a pas de bon ou de mauvais régime dans l'absolu. Tout dépend de votre horizon : garder longtemps et transmettre penche vers l'IR, optimiser le revenu locatif pendant l'exploitation penche vers l'IS. C'est précisément l'arbitrage que nous détaillons dans notre article SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?.
Vendre les parts plutôt que l'immeuble
Une SCI offre une porte de sortie que la détention directe ne connaît pas : céder les parts au lieu de vendre l'immeuble. Pour une SCI à l'IR à prépondérance immobilière, la vente des parts relève de l'article 150 UB du CGI et suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les mêmes abattements pour durée de détention. Cette option peut réduire les droits d'enregistrement pour l'acheteur et faciliter une transmission progressive. Mais elle fait intervenir une mécanique fiscale que personne ne peut ignorer : l'arrêt Quemener.
L'arrêt Quemener : la correction qui évite de payer deux fois
Voici le sujet que je vois régulièrement passer sous silence, et qui peut faire des milliers d'euros d'écart.
Quand vous cédez les parts d'une SCI à l'IR, le calcul de la plus-value n'est pas simplement « prix de vente des parts moins prix d'achat des parts ». Parce que la société est translucide, ses résultats ont déjà été imposés chaque année entre vos mains, même si vous ne les avez pas distribués. Si l'on ne corrigeait rien, vous seriez taxé une seconde fois sur des bénéfices déjà imposés. C'est exactement ce que le Conseil d'État a voulu neutraliser.
Dans sa décision Ets Quemener (CE, 16 février 2000, n° 133296), il a posé un mécanisme de correction du prix de revient des parts, aujourd'hui repris par l'administration au BOFiP BOI-RFPI-SPI-20. Le principe : le prix d'acquisition des parts est
- majoré des bénéfices déjà imposés entre vos mains et des pertes que vous avez comblées,
- minoré des bénéfices qui vous ont été distribués et des pertes que vous avez déduites.
La logique est celle de la neutralité fiscale : on ne doit ni payer deux fois, ni déduire deux fois. La jurisprudence Baradé a ensuite étendu ce raisonnement aux plus-values des particuliers, ce qui le rend directement applicable à la cession de parts de SCI familiale.
Ce que je veux que vous reteniez : sans ce retraitement, la plus-value de cession de parts est presque toujours mal calculée, le plus souvent à votre détriment. Il fonctionne aussi dans l'autre sens, puisqu'une perte non comblée réduit le prix de revient. C'est un calcul technique, qui suppose de reconstituer l'historique fiscal complet de la société, et c'est typiquement le genre de dossier qu'il vaut mieux préparer bien avant la vente.
Un cas concret (Drôme)
Prenons une situation représentative de ce que nous voyons au cabinet, volontairement simplifiée et anonymisée.
Un couple possède depuis 2013 une résidence secondaire dans la Drôme, achetée 180 000 €. Il la revend en 2026 pour 300 000 €, avec 1 500 € de diagnostics à sa charge.
- Prix de cession net : 300 000 − 1 500 = 298 500 €
- Prix d'acquisition majoré : 180 000 + 13 500 (frais 7,5 %) + 27 000 (travaux 15 %) = 220 500 €
- Plus-value brute : 298 500 − 220 500 = 78 000 €
- Durée de détention : 13 ans, soit 8 années d'abattement au-delà de la cinquième
Côté impôt sur le revenu, l'abattement atteint 8 × 6 % = 48 %. La base taxable tombe à 78 000 × 52 % = 40 560 €, soit 7 706 € d'impôt. Côté prélèvements sociaux, l'abattement n'est que de 8 × 1,65 % = 13,2 %. La base reste à 67 704 €, soit 11 645 € de prélèvements. Total : environ 19 350 €.
La plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu (40 560 €) restant sous 50 000 €, aucune surtaxe ne s'applique. Et parce que l'abattement IR progresse plus vite que l'abattement social, attendre quelques années de plus n'aurait quasiment aucun effet sur l'impôt sur le revenu, mais réduirait nettement les prélèvements sociaux. Dans ce dossier, le bon conseil ne portait pas sur « comment payer moins », mais sur « quand vendre ». C'est souvent là que se trouve la vraie économie.
Conclusion : anticiper, c'est payer moins
La plus-value immobilière 2026 n'a pas changé de règles, mais elle reste truffée de pièges : forfaits mal utilisés, abattements confondus entre IR et prélèvements sociaux, surtaxe qui tombe au mauvais moment, et surtout un traitement des SCI que la plupart des vendeurs découvrent trop tard. L'arrêt Quemener en est l'illustration parfaite : une correction technique, invisible pour un œil non averti, qui peut pourtant faire toute la différence sur une cession de parts.
Chez Strata, cabinet d'expertise comptable à Valence, nous accompagnons les propriétaires et investisseurs de la Drôme et de l'Ardèche dans ces décisions, en chiffrant précisément chaque scénario à partir de vos données. Que vous hésitiez entre vendre maintenant ou attendre, entre céder l'immeuble ou les parts, entre l'IR et l'IS, nous faisons le calcul avec vous avant que le notaire ne le fasse à votre place.
Publié le 17 septembre 2026
Modifié le 17 septembre 2026
