Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?
Travaux déductibles des revenus fonciers : le principe de base
Un point de départ avant tout : la déduction des travaux pour leur montant réel n'est possible qu'au régime réel d'imposition. Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes par défaut au micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % qui remplace toute déduction de charges. Ce seuil et cet abattement sont restés inchangés dans la loi de finances pour 2026 (article 32 du CGI). Autrement dit, au micro-foncier, vous ne déduisez rien pour son montant réel, même si vous avez fait de gros travaux.
Dès que vous optez pour le régime réel, la règle est posée par le a et le b du 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts. Trois catégories de travaux ouvrent droit à déduction :
- les dépenses de réparation ;
- les dépenses d'entretien ;
- les dépenses d'amélioration afférentes à un logement d'habitation.
Et une catégorie en est expressément exclue : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. Ceux-là ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.
Tout l'enjeu, quand on engage des travaux, est de savoir dans quelle case tombe chaque dépense. Une même intervention peut basculer d'un côté ou de l'autre selon la façon dont elle est menée. C'est là que se jouent les économies, et aussi les redressements.
Réparation et entretien : les dépenses les plus simples à déduire
Les travaux d'entretien et de réparation sont les plus faciles à faire passer. Ils visent à maintenir ou remettre le bien en état, sans en modifier la structure ni la consistance. L'administration les traite ensemble parce qu'ils répondent à la même logique : conserver le logement en état d'être loué.
La doctrine fiscale (BOI-RFPI-BASE-20-30-20) confirme cette déduction sur le fondement de l'article 31 du CGI. Entrent typiquement dans cette catégorie :
- la réparation de la toiture, le remplacement de quelques tuiles ou ardoises, la reprise d'étanchéité ;
- le ravalement et la remise en peinture d'une façade ;
- la réfection des peintures intérieures ;
- la réparation ou la remise en état des canalisations et de la plomberie ;
- la remise en état de l'installation électrique défectueuse ;
- la réparation de l'installation de chauffage ;
- la remise en état des plafonds, des planchers, d'un escalier, d'un mur ;
- le remplacement d'une chaudière vétuste ;
- la réparation des sanitaires ;
- le traitement des dommages causés par une catastrophe naturelle.
Un critère revient toujours : vous remplacez ou vous remettez en état, vous n'ajoutez pas d'élément nouveau et vous ne changez pas la surface. Le remplacement d'une chaudière hors service par un modèle équivalent est une réparation. Réparer une fuite, refaire un mur fissuré, remettre aux normes une installation électrique défaillante : tout cela se déduit sans difficulté particulière, à condition d'avoir les factures.
Attention à une nuance qui piège beaucoup de bailleurs : les dépenses locatives, c'est-à-dire celles qui incombent normalement au locataire au titre de l'entretien courant, ne sont en principe pas déductibles pour le propriétaire, même s'il les a payées. Il existe des exceptions, notamment pour les dépenses occasionnées par la vétusté ou par la force majeure, qui redeviennent déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-30-20).
Travaux d'amélioration : déductibles, mais sous conditions
C'est la catégorie la plus intéressante et la plus délicate. Une dépense d'amélioration apporte au logement un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure ni augmenter la surface.
Le b du 1° du I de l'article 31 du CGI prévoit que les dépenses d'amélioration réalisées sur un immeuble affecté à l'habitation sont déductibles immédiatement, à l'exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. La condition d'affectation à l'habitation est ici centrale : pour un local professionnel ou commercial, seules quelques dépenses d'amélioration très ciblées sont déductibles (accessibilité des personnes handicapées, désamiantage), comme le précise la doctrine (BOI-RFPI-BASE-20-30-20).
Concrètement, sur un logement loué nu, sont généralement admis en déduction au titre de l'amélioration :
- l'installation ou le remplacement du chauffage central, y compris une pompe à chaleur ;
- le remplacement d'une chaudière par un modèle plus performant ;
- la remise aux normes et l'aménagement de nouvelles installations sanitaires ;
- la rénovation d'une cuisine ou d'une salle de bains, hors mobilier, tant qu'on ne touche pas à la surface ou à la structure ;
- le remplacement des fenêtres, notamment pour améliorer l'isolation ;
- l'installation d'un ascenseur dans un immeuble en copropriété, à hauteur de votre quote-part ;
- les travaux de désamiantage.
La ligne rouge est toujours la même : dès que le geste ajoute de la surface habitable ou modifie la structure, on quitte l'amélioration pour l'agrandissement, et la déduction tombe. Élargir une fenêtre pour créer une baie change la nature de l'opération. Aménager des combles jusque-là non habitables crée de la surface nouvelle : ce n'est plus déductible.
Ce qui n'est jamais déductible
Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement sont exclus par principe, quelle que soit leur utilité. Cette exclusion figure directement dans l'article 31 du CGI. Sont notamment concernés :
- la construction d'une véranda, d'une extension, d'un garage neuf ;
- la surélévation d'un bâtiment ;
- l'aménagement de combles ou de dépendances non habitables en surface habitable ;
- la démolition-reconstruction ;
- les travaux d'aménagement d'un jardin ou d'un terrain.
Ces dépenses ne sont pas pour autant totalement perdues. En cas de revente, elles viennent en principe majorer le prix d'acquisition et réduisent donc la plus-value imposable. Mais elles ne jouent pas sur votre imposition annuelle des loyers. C'est une logique fiscale différente, qu'il faut anticiper au bon moment.
Un cas mérite attention : quand des travaux d'amélioration déductibles sont indissociables de travaux de construction ou d'agrandissement (par exemple une rénovation lourde qui inclut une extension), l'administration peut requalifier l'ensemble et refuser la déduction sur la totalité. La façon dont les travaux sont décrits sur le devis et la facture prend alors une importance directe sur ce que vous pourrez déduire.
Le déficit foncier : quand vos travaux dépassent vos loyers
C'est le mécanisme qui donne toute leur puissance aux travaux déductibles. Quand vos charges déductibles (travaux compris) dépassent vos loyers, vous êtes en déficit foncier.
Ce déficit se traite en deux temps, selon son origine (article 156 du CGI et BOI-RFPI-BASE-30-20) :
- la fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt (donc essentiellement les travaux, la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestion) s'impute sur votre revenu global — salaires, pensions, autres revenus — dans la limite de 10 700 € par an ;
- l'excédent au-delà de ce plafond, ainsi que la fraction issue des intérêts d'emprunt, sont reportables sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Ce plafond de 10 700 € reste inchangé en 2026. Il est porté à 21 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une étiquette DPE E, F ou G vers A, B, C ou D, un dispositif prolongé par la loi de finances 2026 pour les travaux payés jusqu'au 31 décembre 2027.
L'intérêt est double. L'imputation sur le revenu global vient réduire directement votre impôt sur le revenu, contrairement à une simple réduction de vos revenus fonciers. Et le report sur dix ans garantit qu'aucun euro de travaux justifié n'est perdu.
Une contrepartie à connaître : lorsque vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. À défaut, l'avantage est remis en cause.
Cas client : une réfection lourde qui bascule dans le déficit
Un exemple issu d'une situation que nous rencontrons régulièrement au cabinet, anonymisé.
Un couple de la région de Valence détient un T3 ancien loué nu, qui rapporte 9 600 € de loyers par an. Le logement a besoin d'une remise à niveau complète : réfection de la toiture, remplacement de la chaudière, remise aux normes électriques, changement des fenêtres pour améliorer l'isolation, réfection des peintures. Total des travaux payés dans l'année : 26 000 €.
Les propriétaires étaient jusque-là au micro-foncier, persuadés que « les travaux ne changeraient pas grand-chose ». En réalité, au micro-foncier, ils ne déduisaient rien de ces 26 000 €. En basculant au régime réel, l'ensemble des travaux (réparation, entretien, amélioration) devient déductible. Après prise en compte de la taxe foncière et de l'assurance, ils dégagent un déficit foncier largement supérieur à leurs loyers.
La part hors intérêts d'emprunt s'impute sur leur revenu global à hauteur de 10 700 € dès la première année, ce qui, dans leur tranche marginale d'imposition, représente plusieurs milliers d'euros d'impôt en moins. Le solde se reporte sur leurs revenus fonciers des années suivantes, réduisant l'impôt sur les loyers à venir. Un même chantier, deux scénarios fiscaux radicalement différents selon le régime choisi. C'est exactement le genre d'arbitrage qui se décide sur le papier, avant d'engager les dépenses, et non au moment de la déclaration.
Les erreurs qui coûtent cher
Quelques réflexes évitent la plupart des mauvaises surprises.
Rester au micro-foncier par habitude. Dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers, ou que vous engagez des travaux significatifs, le régime réel devient presque toujours plus intéressant. Le choix se chiffre, il ne se devine pas.
Confondre amélioration et agrandissement. Une facture mal rédigée qui parle d'« extension » ou de « création de surface » suffit à faire tomber la déduction. La description des travaux doit refléter précisément leur nature.
Payer les travaux au mauvais moment. Seules les dépenses effectivement payées avant le 31 décembre entrent dans le calcul de l'année. Le calendrier de paiement est un levier à part entière.
Négliger les justificatifs. Factures détaillées d'artisans, devis, mentions précises : en cas de contrôle, c'est ce qui fait la différence. Une facture globale sans détail est un risque.
Oublier la condition de maintien en location. Vendre trop tôt après avoir imputé un déficit sur le revenu global remet l'avantage en cause.
Se faire accompagner à Valence pour optimiser vos travaux
La liste des travaux déductibles paraît simple sur le papier. Dans la pratique, c'est la qualification de chaque dépense, le choix du régime et le calendrier qui déterminent votre gain réel. Une réfection identique peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros ou presque rien, selon la façon dont elle est menée et déclarée.
Chez Strata, cabinet d'expertise comptable à Valence, j'accompagne les propriétaires bailleurs de la Drôme et de l'Ardèche sur ces arbitrages. Notre approche s'appuie sur vos données : avant d'engager des travaux, nous simulons l'effet fiscal des différents scénarios pour vous montrer, chiffres à l'appui, ce que chaque option change pour votre impôt. Micro-foncier ou réel, calendrier des paiements, création ou report d'un déficit foncier : ces décisions se prennent en amont, quand elles ont encore un effet.
Si vous préparez des travaux sur un bien locatif, ou si vous vous interrogez sur votre régime d'imposition, contactez le cabinet Strata pour un premier échange. Nous chiffrons votre situation et vous partez avec une stratégie claire.
En résumé
Sont déductibles des revenus fonciers, au régime réel, les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un logement d'habitation. Sont exclus les travaux de construction, reconstruction et agrandissement. Quand les travaux dépassent les loyers, le déficit foncier permet d'imputer jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global, l'excédent étant reportable dix ans. La vraie décision n'est pas de savoir si un chantier est déductible, mais de choisir le bon régime et le bon calendrier pour en tirer le maximum. C'est là qu'un accompagnement fait la différence.
Sources officielles utilisées
- Article 31 du Code général des impôts (charges déductibles des revenus fonciers) — Légifrance
- Article 32 du Code général des impôts (régime micro-foncier) — Légifrance
- Article 156 du Code général des impôts (déficit foncier, imputation sur le revenu global) — Légifrance
- BOI-RFPI-BASE-20-30-20 — Caractère déductible des dépenses de travaux — BOFiP
- BOI-RFPI-BASE-30-20 — Modalités d'imputation des déficits fonciers — BOFiP
Publié le 16 septembre 2026
Modifié le 16 septembre 2026
