TVA sur marge marchand de biens : calcul, conditions et réforme 2027

Ce qu'est la TVA sur marge, en une phrase

Le marchand de biens est un professionnel de l'achat-revente immobilier. Il est assujetti à la TVA de plein droit sur ses ventes. La règle par défaut voudrait qu'il facture la TVA sur le prix de vente total. Mais dans certains cas, il ne la calcule que sur sa marge, c'est-à-dire sur la différence entre le prix de revente et le prix d'achat.

Ce régime dérogatoire est prévu par l'article 268 du Code général des impôts (source : Légifrance). Il transpose une faculté ouverte aux États membres par la directive TVA 2006/112/CE, à son article 392.

L'idée de fond est simple : éviter une double imposition. Quand vous achetez un bien à un particulier, aucune TVA n'a été facturée sur cet achat, donc vous n'avez rien pu récupérer. Il serait injuste de taxer ensuite l'intégralité du prix de revente. La TVA sur marge répare ce déséquilibre en ne taxant que la valeur que vous, marchand, avez réellement ajoutée.

Pourquoi ce point pèse autant sur votre rentabilité

Prenons une opération volontairement simple pour montrer l'écart. Un bien acheté 200 000 €, revendu 260 000 €, avec une TVA à 20 %.

En TVA sur prix total, la taxe se calcule sur l'ensemble du prix de vente. La base HT ressort à 216 667 € et la TVA collectée à environ 43 333 €.

En TVA sur marge, la taxe ne porte que sur les 60 000 € de marge. Cette marge est réputée toutes taxes comprises, on isole donc la part HT (50 000 €) et la TVA due s'établit à 10 000 €.

Sur cette seule opération, le choix du régime représente un écart de plus de 33 000 € de TVA à reverser. Cet écart ne tombe pas dans votre poche dans les deux cas de la même façon : en prix total, vous pouvez déduire la TVA que vous avez payée sur vos achats et vos travaux ; en marge, non. Mais quand vous achetez à un particulier qui ne vous a facturé aucune TVA, il n'y a précisément rien à déduire. Le régime de la marge devient alors nettement plus favorable.

C'est pour cette raison qu'un marchand de biens ne peut pas se permettre d'improviser ce point. Le régime applicable se détermine avant de signer, au moment du compromis, pas quand le notaire rédige l'acte de revente.

Les deux conditions pour appliquer la TVA sur marge

Le régime ne s'applique pas sur simple demande. Deux conditions doivent être réunies, et la seconde est celle qui génère le plus de redressements.

Condition 1 : l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction

C'est la condition posée par le texte lui-même. La TVA sur marge suppose que, lors de votre achat, vous n'avez pas pu déduire de TVA. C'est le cas typique quand vous achetez :

• à un particulier ;
• à une société non assujettie à la TVA sur cette vente (par exemple une SCI à l'impôt sur le revenu qui n'a pas opté) ;
• à un professionnel qui vous a lui-même vendu sous le régime de la marge, sans TVA déductible mentionnée dans l'acte.

À l'inverse, si votre vendeur vous a facturé de la TVA que vous auriez pu récupérer, vous relevez du régime du prix total. Le BOFiP (BOI-TVA-IMM-10-20-10) précise ce point : le cédant est réputé n'avoir pas eu de droit à déduction lorsque aucun montant de taxe déductible ne figurait dans l'acte d'acquisition, même si son propre vendeur avait acquitté de la TVA sur marge (source : BOFiP).

Attention à une subtilité importante rappelée par la jurisprudence européenne : le seul fait d'acheter à un particulier ne suffit pas toujours. La Cour de justice de l'Union européenne, dans son arrêt Icade Promotion du 30 septembre 2021 (affaire C-299/20), a retenu une lecture stricte : le régime de la marge vise les biens dont l'acquisition a été soumise à la TVA sans droit à déduction pour le revendeur. Cette décision a nourri un débat toujours vivant sur la portée exacte de la condition, sur lequel Bercy ne s'est pas encore totalement aligné dans sa doctrine.

Condition 2 : l'identité entre le bien acheté et le bien revendu

Cette seconde condition ne figure pas dans le texte de l'article 268. Elle a été construite par l'administration puis validée par le juge. Elle exige que le bien revendu soit identique au bien acquis, sur deux plans :

• son identité juridique (ou fiscale) : un terrain à bâtir doit avoir été acheté comme terrain à bâtir, un immeuble bâti de plus de cinq ans doit avoir été acheté en l'état d'immeuble bâti ;
• ses caractéristiques physiques : le Conseil d'État a confirmé cette double exigence dans plusieurs décisions, notamment celle du 27 mars 2020.

Concrètement, cela signifie qu'un marchand qui achète une maison ancienne, la démolit, puis revend le terrain nu comme terrain à bâtir, perd le bénéfice de la TVA sur marge : le bien vendu n'est plus identique au bien acheté. La revente bascule alors sur le prix total.

Pour les terrains issus d'une division parcellaire, les tribunaux et la doctrine ont posé des repères précis : pour sécuriser le régime, la division doit idéalement être réalisée avant l'acquisition, les parcelles doivent être clairement identifiées et qualifiées de terrains à bâtir dans l'acte d'achat. La simple constructibilité de fait ne suffit pas ; c'est la désignation dans l'acte qui compte.

Je le dis clairement à mes clients : cette condition d'identité est la première cause de mauvaise surprise. Elle se vérifie sur l'acte d'acquisition, ligne par ligne, avant de s'engager. Un montage qui semblait rentable sur le papier peut voir sa marge fondre si le régime de la marge tombe.

Comment calculer la TVA sur marge

La marge se calcule à partir des éléments définis par l'article 268 du CGI : d'un côté le prix de vente exprimé et les charges qui s'y ajoutent, de l'autre les sommes versées pour l'acquisition du bien.

La base taxable est réputée toutes taxes comprises. Il faut donc procéder à un calcul « en dedans » pour isoler la part HT. La formule reprise par le BOFiP est la suivante :

Marge taxable HT = (Prix de vente + charges augmentatives − Prix d'achat) ÷ ((100 + taux applicable) ÷ 100)

Puis : TVA due = Marge taxable HT × taux applicable

Le taux applicable aux opérations immobilières taxables est en principe de 20 %.

Reprenons un exemple chiffré, celui d'une opération que rencontrent souvent les marchands de biens de la Drôme et de l'Ardèche.

Un marchand achète un appartement ancien à un particulier pour 180 000 €. Il réalise des travaux de rafraîchissement pour 25 000 € et le revend 240 000 €. Le bien est revendu avec la même qualification qu'à l'achat (immeuble bâti de plus de cinq ans), les deux conditions sont donc réunies.

• Marge TTC = 240 000 − 180 000 = 60 000 €
• Marge HT = 60 000 ÷ 1,20 = 50 000 €
• TVA sur marge due = 50 000 × 20 % = 10 000 €

Un point de vigilance sur les travaux : dans le régime de la marge, la TVA payée sur vos travaux n'est pas déductible. Les 25 000 € de travaux de cet exemple ne viennent donc pas réduire la TVA due. C'est une différence majeure avec le régime du prix total, où cette TVA serait récupérable. L'arbitrage entre les deux régimes doit intégrer ce paramètre, surtout sur des opérations à travaux lourds.

L'engagement de revendre et les droits d'enregistrement

La TVA n'est pas le seul impôt à surveiller. Les droits de mutation (les « frais de notaire » côté droits) pèsent aussi lourdement sur la rentabilité d'une opération d'achat-revente.

Un marchand de biens peut bénéficier d'un régime de faveur : des droits d'enregistrement réduits à condition de prendre un engagement de revendre dans un délai de cinq ans, prévu à l'article 1115 du Code général des impôts (source : Légifrance). Cet engagement, mentionné dans l'acte d'achat, permet de réduire fortement les droits dus à l'acquisition.

La contrepartie est stricte : si vous ne revendez pas dans le délai, les droits normalement dus deviennent exigibles, avec des conséquences financières. Le suivi de ces délais, opération par opération, fait partie du pilotage indispensable de l'activité. C'est un point que nous suivons de près pour nos clients, car un dépassement passé inaperçu se paie cher.

Cas client anonymisé : quand le régime de la marge se perd sans qu'on le voie venir

Un client marchand de biens en Drôme, que j'accompagne, avait repéré une opportunité : une ancienne bâtisse avec un grand terrain, achetée 220 000 € à une succession (donc à des particuliers). Son plan initial : démolir la bâtisse vétuste et revendre deux terrains à bâtir viabilisés.

Sur le papier, en raisonnant en TVA sur marge, l'opération dégageait une marge confortable. Sauf qu'en revendant du terrain à bâtir issu de la démolition d'un immeuble bâti, le bien vendu n'était plus identique au bien acheté. La condition d'identité tombait, et avec elle le régime de la marge. La revente basculait sur le prix total, avec une TVA calculée sur l'intégralité du prix des terrains.

Nous avons repris le montage avant la signature du compromis. En restructurant l'opération, notamment sur l'ordre des opérations et la qualification des biens à l'acte, une partie de l'avantage a pu être préservée. L'écart de TVA évité représentait plusieurs dizaines de milliers d'euros sur cette seule affaire. La leçon : ce n'est pas au moment de la revente qu'on sécurise le régime, c'est à l'achat.

Le changement à connaître : la disparition de l'article 268 au 1er janvier 2027

C'est une évolution que tout marchand de biens doit intégrer dès maintenant. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 (source : Légifrance) transfère l'ensemble des règles de TVA du Code général des impôts vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Son article 9 abroge l'article 268 du CGI, remplacé par les nouveaux articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS.

Cette entrée en vigueur, initialement prévue au 1er septembre 2026, a été reportée au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, publiée au Journal officiel du 28 juillet 2026. En attendant cette date, l'article 268 du CGI reste pleinement en vigueur.

Le texte officiel présente cette réforme comme une recodification « à droit constant » : la numérotation et le code changent, mais le contenu des règles reste en principe identique. Le taux ne change pas, la base de calcul non plus.

Deux conséquences pratiques toutefois pour vos opérations :

• Les mentions dans vos actes devront évoluer. Un compromis ou un acte de revente signé après le 1er janvier 2027 devra viser les nouveaux articles du CIBS, et non plus l'article 268 du CGI. Un acte fondé sur un texte abrogé fragiliserait votre position en cas de contrôle.
• Les zones d'ombre actuelles ne sont pas toutes levées. La condition d'identité, d'origine jurisprudentielle, continue de faire débat, et la doctrine reste attendue sur plusieurs points. La bascule vers le CIBS reformule certaines conditions, en particulier pour les terrains à bâtir.

Ma recommandation dans cette période de transition : documenter la chaîne de TVA dès la promesse de vente, et chiffrer chaque opération selon les deux scénarios (marge et prix total) pour ne pas être pris au dépourvu.

Pourquoi se faire accompagner sur ce sujet précis

La TVA sur marge concentre à elle seule ce qui rend la fiscalité du marchand de biens technique : une condition simple en apparence (l'absence de droit à déduction), une seconde condition jurisprudentielle piégeuse (l'identité du bien), un calcul « en dedans » à ne pas rater, une articulation avec les droits d'enregistrement et l'engagement de revendre, et désormais un changement de code à anticiper.

Un cabinet généraliste peu familier du secteur laisse souvent passer ces subtilités. Sur un métier de marges, une erreur de qualification à l'achat ne se rattrape pas : elle se paie à la revente.

Chez Strata, cabinet d'expertise comptable à Valence, nous accompagnons les marchands de biens de la Drôme et de l'Ardèche avec une approche orientée conseil et exploitation de la donnée. Concrètement, sur ce sujet, cela veut dire : vérifier le régime de TVA applicable avant chaque compromis, chiffrer la marge réelle des deux scénarios, suivre les délais de l'engagement de revendre opération par opération, et sécuriser les mentions de vos actes dans la transition vers le CIBS. Notre valeur n'est pas de saisir vos factures, mais de protéger votre marge sur des opérations où chaque décision se chiffre.

En résumé

La TVA sur marge permet, quand ses conditions sont réunies, de ne taxer que la valeur réellement ajoutée plutôt que la totalité du prix de revente. Elle suppose une acquisition n'ayant pas ouvert droit à déduction et un bien revendu identique à celui qui a été acheté. Son calcul se fait « en dedans » sur une base réputée TTC, sans déduction de la TVA sur travaux. Elle s'articule avec l'engagement de revendre et ses droits d'enregistrement réduits. Et elle change de fondement juridique au 1er janvier 2027 avec le passage au CIBS.

Si vous menez des opérations d'achat-revente en Drôme ou en Ardèche, ne validez pas le montage TVA d'une opération sans l'avoir sécurisé en amont. Contactez le cabinet Strata pour un premier échange : nous chiffrons vos options avant que vous ne signiez, quand tout se joue encore.

FAQ : TVA sur marge du marchand de biens

La TVA sur marge est-elle automatique quand j'achète à un particulier ?Non. Acheter à un particulier remplit la première condition (pas de droit à déduction), mais il faut aussi que le bien revendu soit identique au bien acheté, sur le plan juridique et physique. Si vous transformez la nature du bien entre l'achat et la revente (démolition, changement de qualification), le régime de la marge peut tomber au profit du prix total.

Comment se calcule la TVA sur marge ?On part de la différence entre le prix de vente (charges comprises) et le prix d'achat. Cette marge est réputée toutes taxes comprises, on isole donc la part hors taxes en divisant par 1,20 (pour un taux de 20 %), puis on applique le taux. Exemple : une marge de 60 000 € donne 50 000 € HT et 10 000 € de TVA due.

Puis-je déduire la TVA de mes travaux en régime de la marge ?Non. C'est la contrepartie du régime : la TVA payée sur vos travaux et vos achats n'est pas récupérable quand vous vendez sous le régime de la marge. Sur une opération à travaux lourds, cet élément peut rendre le régime du prix total plus intéressant. L'arbitrage se chiffre au cas par cas.

Quel taux de TVA s'applique sur la marge ?Le taux applicable aux opérations immobilières taxables est en principe de 20 %.

L'article 268 du CGI existe-t-il encore ?Oui, à ce jour. Il reste en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026. À compter du 1er janvier 2027, il est abrogé et remplacé par les articles L. 221-18 à L. 221-20 du Code des impositions sur les biens et services (CIBS), dans le cadre d'une recodification présentée comme faite à droit constant.

Qu'est-ce que l'engagement de revendre ?C'est un engagement, pris dans l'acte d'achat, de revendre le bien dans un délai de cinq ans (article 1115 du CGI). Il permet de bénéficier de droits d'enregistrement réduits à l'acquisition. Si la revente n'a pas lieu dans le délai, les droits normalement dus redeviennent exigibles.

Sources officielles utilisées

• Article 268 du Code général des impôts — Légifrance
• Article 1115 du Code général des impôts — Légifrance (engagement de revendre)
• BOI-TVA-IMM-10-20-10 — BOFiP (base d'imposition des livraisons d'immeubles taxées sur la marge)
• Directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 — EUR-Lex (art. 392, système commun de TVA)
• Ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la TVA dans le CIBS — Légifrance
• CJUE, arrêt Icade Promotion, 30 septembre 2021, affaire C-299/20
• Conseil d'État, décision du 27 mars 2020 (condition d'identité juridique et physique)

Rédigé par Cédric Mourgand, Expert-comptable
Publié le 16 septembre 2026
Modifié le 16 septembre 2026