Revenus fonciers : la liste des charges déductibles en 2026

Ce que sont les revenus fonciers, et pourquoi les charges déductibles comptent

Les revenus fonciers, ce sont les loyers que vous percevez d'un bien loué nu (non meublé) : appartement, maison, local, terrain. Attention à la première frontière : dès que vous louez en meublé, vous ne relevez plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des règles différentes, notamment l'amortissement du bien. Si votre projet est plutôt une location meublée, notre article sur l'amortissement en LMNP vous concernera davantage.

Pour la location nue, deux régimes existent, et le choix décide de tout.

Le micro-foncier s'applique automatiquement quand vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. L'administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, censé représenter l'ensemble de vos charges. Vous ne déduisez rien de plus : ni travaux, ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière. Ce seuil de 15 000 € et cet abattement de 30 % sont maintenus en 2026 (source : BOI-RFPI-DECLA-10).

Le régime réel est celui qui nous intéresse ici. Il s'applique de plein droit au-delà de 15 000 € de loyers, et sur option en dessous. C'est le seul régime qui permet de déduire vos charges pour leur montant réel. La règle de calcul tient en une ligne :

Loyers encaissés − charges déductibles = revenu net foncier imposable

C'est sur ce revenu net, et non sur vos loyers bruts, que vous payez l'impôt sur le revenu (à votre tranche marginale) et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Chaque euro de charge justifiée vient donc réduire cette double note.

La liste de ces charges n'est pas libre. Elle est fixée limitativement par l'article 31 du Code général des impôts, dans sa version modifiée par la loi de finances pour 2026. En dehors de cette liste, rien ne se déduit, même si la dépense vous paraît légitime.

Les charges déductibles des revenus fonciers en 2026, catégorie par catégorie

L'article 31 du CGI organise les charges en grandes familles. Voici ce que chacune recouvre concrètement.

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration

C'est le poste le plus important, et le plus mal maîtrisé. Le fisc distingue trois types de travaux, et tout se joue sur cette distinction.

Sont déductibles : les dépenses d'entretien et de réparation (remettre le bien en état sans en changer la structure) et les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation (apporter un confort nouveau sans toucher au gros œuvre). Refaire une toiture à l'identique, remplacer une chaudière, repeindre, installer une cuisine équipée, poser du double vitrage, mettre l'électricité aux normes : tout cela se déduit.

Ne sont pas déductibles : les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Une surélévation, une extension, une véranda, l'abattement d'un mur porteur qui redistribue les volumes entrent dans cette catégorie exclue par le texte.

La frontière est parfois ténue. Refaire entièrement une salle de bain existante reste une amélioration déductible ; créer une salle de bain là où il n'y en avait pas peut basculer côté agrandissement. C'est exactement le genre de point où une erreur de qualification se paie en cas de contrôle. Le BOFIP détaille cette distinction dans le BOI-RFPI-BASE-20-30.

Les intérêts et frais d'emprunt

Si vous avez financé l'achat ou les travaux du bien par un crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles, tout comme les frais qui y sont rattachés : frais de dossier, frais de garantie, cotisations d'assurance emprunteur.

Un point mérite votre attention. Les intérêts d'emprunt obéissent à une règle particulière au moment du déficit foncier, comme nous le verrons plus loin : ils ne peuvent jamais réduire votre revenu global, seulement vos revenus fonciers.

La taxe foncière

La taxe foncière de l'année est déductible. En revanche, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne l'est pas, puisque vous la récupérez normalement auprès de votre locataire.

Les primes d'assurance

Toutes les assurances liées au bien loué se déduisent pour leur montant réel : assurance propriétaire non occupant, assurance contre les loyers impayés, garantie vacance locative. Depuis plusieurs années, l'ensemble des primes d'assurance est déductible sans plafond.

Les charges de copropriété non récupérables

Si votre bien est en copropriété, vous déduisez les provisions pour charges versées au syndic au titre de l'année. Le mécanisme impose ensuite une régularisation l'année suivante : vous réintégrez la quote-part correspondant aux charges récupérables sur le locataire et aux dépenses non déductibles. Cette gymnastique, prévue par le a quater de l'article 31 du CGI, surprend souvent les propriétaires qui déclarent seuls (source : BOI-RFPI-BASE-20-70).

Les frais d'administration et de gestion

Cette famille se scinde en deux.

Pour leur montant réel, vous déduisez les honoraires versés à un tiers pour gérer le bien (agence, administrateur de biens), les frais de procédure en cas de litige avec un locataire, et la rémunération des gardes et concierges.

Pour un montant forfaitaire, l'administration accepte 20 € par local et par an au titre des « autres frais de gestion » (correspondance, téléphone, petits déplacements, menu matériel). Ce forfait s'ajoute aux frais réels ci-dessus, sans justificatif à fournir, et se porte en ligne 222 du formulaire 2044 (source : BOI-RFPI-BASE-20-10).

La CSG déductible

Les prélèvements sociaux de 17,2 % appliqués à vos revenus fonciers comprennent une part de CSG déductible de 6,8 %. Cette fraction vient réduire votre revenu imposable de l'année suivante. Elle se reporte en case 6DE de votre déclaration. Le taux global de 17,2 % est maintenu par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Ce que vous ne pouvez pas déduire

Autant connaître les fausses bonnes idées avant qu'elles ne créent un redressement.

Les frais de notaire et droits d'enregistrement liés à l'acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils s'ajoutent au prix d'achat et entreront dans le calcul de la plus-value le jour de la revente. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement sont exclus, comme vu plus haut. Le capital remboursé de votre emprunt n'est pas déductible : seuls les intérêts le sont. Enfin, une dépense engagée sur un logement que vous occupez, ou pendant une période où le bien n'est pas réellement mis en location, ne peut pas être rattachée à vos revenus fonciers.

Le déficit foncier : le mécanisme le plus puissant, et le plus encadré

Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous êtes en déficit foncier. Loin d'être une mauvaise nouvelle, c'est souvent l'outil le plus efficace pour un propriétaire bailleur, notamment l'année de gros travaux.

Le principe : la part du déficit qui provient des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global (salaires, pensions…), dans la limite de 10 700 € par an. C'est ce report sur le revenu global qui fait baisser mécaniquement votre impôt, bien au-delà des seuls revenus fonciers.

Deux règles complètent ce mécanisme. D'abord, la fraction du déficit qui dépasse 10 700 €, ainsi que celle provenant des intérêts d'emprunt, ne s'impute que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Ensuite, l'imputation sur le revenu global n'est définitive que si vous continuez à louer le bien pendant les trois années qui suivent. Ces règles figurent à l'article 156 du CGI.

Un plafond majoré existe pour la rénovation énergétique. Si vos travaux font passer le logement d'une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D, la limite d'imputation sur le revenu global monte à 21 400 € par an. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2027 (source : Légifrance, loi de finances pour 2026). Deux diagnostics de performance énergétique, avant et après travaux, sont exigés pour justifier le changement de classe. Dans un contexte où les logements classés G sont déjà interdits à la location et les classés F le seront au 1er janvier 2028, ce levier permet de financer une partie de la mise aux normes tout en réduisant son impôt.

Un exemple chiffré

Prenons un cas simple, volontairement rond, pour illustrer la mécanique. Vous percevez 9 600 € de loyers dans l'année. Vous engagez 15 000 € de travaux d'amélioration (réfection d'une salle de bain et isolation des combles) et supportez 4 500 € d'autres charges déductibles (taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunt). Vos charges totales atteignent 19 500 €.

Votre revenu foncier est donc négatif de 9 900 €. Ce déficit de 9 900 €, inférieur au plafond de 10 700 € et hors intérêts d'emprunt, vient s'imputer sur votre revenu global de l'année. À une tranche marginale de 30 %, l'économie d'impôt approche 2 970 €, à laquelle s'ajoute l'économie de prélèvements sociaux sur les loyers désormais neutralisés.

Ce calcul reste une illustration. Le résultat exact dépend de la ventilation précise entre intérêts et autres charges, de votre tranche d'imposition et de la nature réelle des travaux. C'est précisément là qu'une simulation adaptée à votre situation change la donne.

Micro-foncier ou réel : comment trancher

La question revient à chaque déclaration. La réponse tient dans une comparaison.

Le micro-foncier applique un abattement de 30 %. Il est donc avantageux tant que vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers bruts. C'est souvent le cas d'un bien détenu sans emprunt, en bon état, avec peu de frais.

Le régime réel devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers. Un crédit en cours, une année de travaux, une taxe foncière élevée : ces situations font vite basculer l'arbitrage en faveur du réel, parfois de plusieurs milliers d'euros.

Un point de vigilance : l'option pour le régime réel s'exerce en année 1 et vous engage pour trois ans. Elle se matérialise par le dépôt du formulaire 2044. Mieux vaut donc calculer avant de choisir, car ce choix ne se corrige pas d'une année sur l'autre.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas une analyse personnalisée de votre situation.

Cas client : une propriétaire de Valence qui payait trop

Une cliente du cabinet, propriétaire de deux appartements loués nus dans l'agglomération de Valence, déclarait depuis des années au micro-foncier par habitude. Elle percevait environ 13 000 € de loyers annuels et venait d'engager un ravalement de façade et le remplacement des menuiseries dans l'un des logements, pour près de 18 000 €.

Au micro-foncier, ces 18 000 € de travaux ne se déduisaient pas : l'abattement de 30 % s'appliquait, point. En basculant au régime réel et en organisant correctement l'imputation, le déficit foncier a effacé son imposition sur les loyers de l'année et une partie de son revenu global, avec un report sur les années suivantes pour le solde. L'économie sur deux exercices s'est comptée en plusieurs milliers d'euros. La leçon : ce n'est pas le montant des travaux qui pose problème, c'est l'absence de calcul avant de déclarer.

(Exemple anonymisé et adapté à des fins d'illustration.)

Bien tenir ses justificatifs : la condition de tout

Une charge n'est déductible que si vous pouvez la prouver. En cas de contrôle, c'est à vous de démontrer la réalité de la dépense et son rattachement au bien loué. Conservez donc l'ensemble de vos factures nominatives (elles doivent mentionner la nature des travaux et l'adresse du bien), vos tableaux d'amortissement d'emprunt, vos avis de taxe foncière, vos quittances d'assurance et vos décomptes de charges de copropriété.

C'est aussi le cœur de notre approche chez Strata : en exploitant vos données, nous construisons un suivi clair de vos charges et de vos échéances, pour que vous déduisiez tout ce à quoi vous avez droit, sans exposer votre déclaration au moindre risque. Cette logique de pilotage par la donnée, nous l'appliquons aussi à d'autres sujets patrimoniaux, comme le choix entre IR et IS pour une SCI.

Faire le bon choix avec un accompagnement à Valence

Les revenus fonciers reposent sur quelques décisions structurantes : le bon régime, la qualification exacte de vos travaux, l'usage du déficit foncier, la tenue de vos justificatifs. Bien prises, elles réduisent votre impôt en toute légalité. Mal prises, elles vous font payer plus que nécessaire, ou vous exposent à un redressement.

Chez Strata, cabinet d'expertise comptable à Valence, nous accompagnons les propriétaires bailleurs et les dirigeants de TPE et PME de la Drôme et de l'Ardèche dans ces arbitrages. Avant de valider votre déclaration ou de lancer des travaux, nous chiffrons les scénarios pour vous montrer, chiffres à l'appui, ce que chaque option change pour votre imposition et pour la rentabilité de votre investissement.

Si vous détenez un ou plusieurs biens en location nue en Drôme ou en Ardèche, contactez le cabinet pour un premier échange. Nous étudierons votre situation, comparerons micro-foncier et réel sur vos chiffres réels, et sécuriserons votre déclaration.

FAQ : charges déductibles des revenus fonciers en 2026

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers en 2026 ?Au régime réel, l'article 31 du CGI permet de déduire les intérêts et frais d'emprunt, la taxe foncière, les primes d'assurance, les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration, les charges de copropriété non récupérables et les frais de gestion (dont un forfait de 20 € par local). Au micro-foncier, aucune charge réelle ne se déduit : un abattement de 30 % s'applique automatiquement.

Les travaux sont-ils tous déductibles ?Non. Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles au régime réel. Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne le sont pas. La distinction est stricte et une erreur de qualification peut entraîner un redressement.

Peut-on déduire les frais de notaire d'un bien locatif ?Non. Les frais de notaire et droits d'enregistrement liés à l'acquisition ne se déduisent pas des revenus fonciers. Ils s'ajoutent au prix d'achat et entrent dans le calcul de la plus-value au moment de la revente.

Qu'est-ce que le déficit foncier et jusqu'à combien est-il déductible ?Le déficit foncier apparaît quand vos charges dépassent vos loyers. La part hors intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, ou 21 400 € en cas de rénovation énergétique améliorant le DPE (dispositif prolongé jusqu'au 31 décembre 2027). L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?Le micro-foncier (abattement de 30 %) est plus avantageux si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers. Au-delà, le régime réel devient intéressant. L'option pour le réel s'exerce en année 1 et engage pour trois ans, il vaut donc mieux faire le calcul avant de choisir.

Le forfait de 20 € de frais de gestion se cumule-t-il avec les frais réels ?Oui. Le forfait de 20 € par local couvre les « autres frais de gestion » (correspondance, téléphone, déplacements). Il s'ajoute aux frais réels que sont les honoraires d'agence, les frais de procédure ou la rémunération d'un concierge.

Récapitulatif des sources officielles utilisées

• Article 31 du Code général des impôts — Légifrance (charges déductibles des revenus fonciers)
• Article 156 du Code général des impôts — Légifrance (déficit foncier et imputation sur le revenu global)
• BOI-RFPI-BASE-20-10 — BOFIP (frais d'administration et de gestion, forfait de 20 € par local)
• BOI-RFPI-BASE-20-30 — BOFIP (dépenses de travaux : entretien, réparation, amélioration)
• BOI-RFPI-BASE-20-70 — BOFIP (provisions pour charges de copropriété)
• BOI-RFPI-DECLA-10 — BOFIP (régime micro-foncier, seuil de 15 000 € et abattement de 30 %)
• BOI-RFPI-DECLA-20 — BOFIP (régime réel d'imposition)
• Loi de finances pour 2026 — Légifrance (prolongation du déficit foncier majoré pour rénovation énergétique)

Rédigé par Cédric Mourgand, Expert-comptable
Publié le 16 septembre 2026
Modifié le 16 septembre 2026