Revenus fonciers : la liste des charges déductibles en 2026

Au régime réel, la déduction des charges est ce qui permet de réduire l'impôt sur vos loyers de location nue. Encore faut-il savoir quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers. Cet article recense les charges admises, celles qui ne le sont pas, et les règles à respecter.

Il est informatif et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation, que le cabinet Strata, à Valence, peut vous apporter.

Un préalable : le régime réel

La déduction des charges n'existe qu'au régime réel des revenus fonciers. Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes vos charges : vous ne déduisez rien de réel.

C'est donc en comparant vos charges réelles à cet abattement que se décide le choix du régime, comme nous l'expliquons dans notre guide micro-foncier ou régime réel. Dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers, le réel devient plus intéressant.

Les charges déductibles sont encadrées par l'article 31 du Code général des impôts, qui en fixe la liste limitative.

Les principales charges déductibles

Voici les charges que vous pouvez déduire de vos loyers au régime réel.

Les intérêts d'emprunt et les frais liés au crédit ayant financé l'acquisition, la conservation, la réparation ou l'amélioration du bien. C'est souvent le poste le plus important les premières années.

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Cette catégorie mérite une attention particulière, car tous les travaux ne sont pas déductibles. Nous la détaillons dans notre article sur les travaux déductibles des revenus fonciers.

La taxe foncière (hors part d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire).

Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, ainsi que les provisions pour charges (avec régularisation l'année suivante).

Les primes d'assurance : assurance propriétaire non occupant, garantie contre les loyers impayés, assurance de l'emprunt.

Les frais de gestion : honoraires d'agence pour la gestion locative, frais de procédure, rémunération d'un gardien, et un forfait pour frais de gestion divers.

Les provisions pour charges de copropriété, déduites l'année de leur versement.

Ces charges viennent en déduction de vos loyers de l'exercice.

Le cas des intérêts d'emprunt

Les intérêts d'emprunt méritent une précision, car ils obéissent à une règle particulière en cas de déficit.

Si vos charges dépassent vos loyers et créent un déficit foncier, la fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers (des dix années suivantes), et non sur le revenu global. Seules les autres charges ouvrent l'imputation sur le revenu global, dans la limite prévue. Ce mécanisme est détaillé dans notre article sur le déficit foncier.

Ce qui n'est pas déductible

Certaines dépenses ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers :

• les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, qui augmentent la surface ou modifient la structure ;
• les dépenses personnelles ou sans lien avec la location ;
• le capital remboursé de l'emprunt (seuls les intérêts sont déductibles) ;
• les dépenses non justifiées par une facture ou un document probant.

La distinction entre travaux déductibles et non déductibles est l'une des sources d'erreur les plus fréquentes, et l'un des points de contrôle privilégiés de l'administration.

Bien justifier ses charges

La déductibilité repose sur la preuve. Quelques réflexes protègent en cas de contrôle :

• conserver toutes les factures et justificatifs, y compris les provisions et régularisations de copropriété ;
• distinguer la part récupérable sur le locataire de la part déductible ;
• documenter le lien de chaque charge avec le bien loué ;
• suivre les provisions de copropriété et leur régularisation.

Une charge non justifiée est une charge non déductible. La rigueur documentaire fait partie du régime réel.

Conclusion

Les charges déductibles des revenus fonciers au régime réel couvrent les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les assurances, les frais de gestion et les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Bien maîtrisées, elles réduisent fortement l'impôt sur vos loyers, et peuvent créer un déficit foncier imputable. Encore faut-il respecter la liste de l'article 31 du CGI et justifier chaque dépense.

Si vous êtes bailleur en location nue en Drôme-Ardèche et que vous voulez optimiser vos charges déductibles, contactez le cabinet Strata.

FAQ

Peut-on déduire ses charges au micro-foncier ?Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % qui remplace toutes les charges. La déduction n'existe qu'au régime réel.

Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles des revenus fonciers ?Oui, au régime réel. Mais en cas de déficit, la part provenant des intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global.

La taxe foncière est-elle déductible ?Oui, hors part d'enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable sur le locataire.

Le remboursement du capital de l'emprunt est-il déductible ?Non. Seuls les intérêts sont déductibles, pas le capital remboursé.

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