
La VEFA, ou vente en l'état futur d'achèvement, est le cadre juridique de l'achat « sur plan ». Vous signez un contrat pour un logement qui n'existe pas encore, ou qui est en cours de construction. Vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l'avancement du chantier, et vous payez le prix par tranches, à chaque étape (fondations, mise hors d'eau, achèvement…). Ces tranches s'appellent des appels de fonds.
Sur le plan fiscal, ce qui compte, c'est que la VEFA relève de l'immobilier neuf. Et l'immobilier neuf, aux yeux du fisc, ce n'est pas la même chose que l'ancien. C'est précisément cette distinction qui commande le régime de TVA.
Un bien est considéré comme neuf lorsqu'il s'agit d'une construction achevée depuis cinq ans au plus. Au-delà de cinq ans, il bascule dans la catégorie des immeubles « anciens », avec des conséquences fiscales radicalement différentes. Un logement acheté en VEFA est, par définition, un bien neuf.
À noter. La VEFA est encadrée par le Code de la construction et de l'habitation (articles L. 261-1 et suivants). Ces règles protègent l'acquéreur (garanties d'achèvement, échéancier de paiement plafonné), mais ne traitent pas de la fiscalité. Pour la TVA, il faut se tourner vers le Code général des impôts.
C'est le point de départ de tout le raisonnement, alors prenons le temps de le poser clairement.
La règle générale est posée par l'article 257 du Code général des impôts : les livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel entrent dans le champ de la TVA. En clair, quand un professionnel (promoteur, marchand de biens, entreprise) vend un immeuble dans le cadre de son activité économique, l'opération peut être taxée.
Pour un immeuble neuf, comme un logement vendu en VEFA, la TVA s'applique de plein droit. Le promoteur n'a pas le choix : il facture la TVA sur le prix de vente.
Pour un immeuble ancien (achevé depuis plus de cinq ans), la logique s'inverse : la vente est en principe exonérée de TVA (article 261, 5 du CGI). Le vendeur professionnel peut néanmoins opter pour la taxation dans certains cas (article 260, 5° bis du CGI), mais ce n'est pas automatique.
C'est pour cela qu'un particulier qui revend sa maison ne facture pas de TVA à l'acheteur, alors que le promoteur qui vend un appartement neuf, oui. La nature du vendeur (professionnel ou non) et l'âge du bien (neuf ou ancien) déterminent tout.
Cette distinction neuf/ancien a aussi un impact direct sur les frais de notaire, souvent appelés « frais d'acquisition ». Dans le neuf, ils sont réduits (environ 2 à 3 % du prix) car les droits de mutation sont allégés ; dans l'ancien, ils tournent autour de 7 à 8 %. Un point que j'aborde plus loin dans l'exemple chiffré.
C'est la question que tout le monde se pose. Et la réponse honnête, c'est : ça dépend de la destination du logement. Voici les trois taux possibles.
C'est le cas général. La grande majorité des ventes en VEFA — un appartement que vous achetez pour y habiter (hors dispositifs spécifiques), une résidence secondaire, un investissement locatif classique — sont taxées au taux normal de 20 %, en application de l'article 278 du CGI.
Concrètement, si le promoteur affiche un prix de 250 000 € TTC, la TVA représente environ 41 667 € de ce montant (250 000 / 1,20 × 0,20).
Un taux réduit de 10 % s'applique à certaines opérations, notamment :
Le taux le plus bas, 5,5 %, est réservé aux opérations à forte vocation sociale (article 278 sexies du CGI), par exemple :
Le détail complet de ces catégories figure sur la fiche officielle de service-public.fr consacrée à la TVA immobilière, qui recense taux par taux les secteurs concernés.
Le réflexe à avoir. Un même programme peut mélanger plusieurs taux (des logements libres à 20 %, des logements intermédiaires à 10 %). Ne partez jamais du principe que « c'est 20 % » ou « c'est du réduit » sans avoir vérifié la destination précise du lot que vous visez. C'est exactement le genre de vérification que nous faisons en amont pour nos clients au cabinet.
Bonne nouvelle pour l'acquéreur qui achète pour lui-même : vous n'avez rien à déclarer. La TVA en VEFA fonctionne de façon très simple côté acheteur.
Le prix affiché par le promoteur est un prix TTC, TVA comprise. À chaque appel de fonds, la TVA est déjà intégrée. C'est le promoteur qui collecte cette TVA et la reverse à l'administration fiscale. Vous, vous payez simplement le prix convenu, échéance après échéance.
Autrement dit, pour un particulier qui achète son logement, la TVA est « invisible » : elle est fondue dans le prix. Vous n'avez pas de démarche à faire, pas de déclaration à remplir, pas de numéro de TVA à obtenir.
La situation change complètement si vous achetez en tant que professionnel dans le but de récupérer la TVA. C'est le sujet de la section suivante.
Voilà un point qui intéresse beaucoup d'investisseurs, et sur lequel circulent pas mal d'idées fausses. Oui, il est possible de récupérer les 20 % de TVA payés sur un achat en VEFA. Non, ce n'est pas automatique, et ce n'est pas ouvert à tout le monde.
Par défaut, la location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D, 4° du CGI). Un loueur en meublé classique (LMNP « nu » de services) ne facture donc pas de TVA à ses locataires… et ne peut pas récupérer celle qu'il a payée à l'achat. C'est la règle de base : pas de TVA collectée, pas de TVA déductible. La TVA n'est d'ailleurs pas le seul levier fiscal du meublé : l'amortissement en LMNP permet, lui, de réduire fortement l'impôt sur vos loyers, indépendamment de toute récupération de TVA.
Pour pouvoir récupérer la TVA, il faut que votre activité soit soumise à la TVA. En pratique, cela vise deux situations :
Dans ces deux cas, l'activité est taxable, ce qui ouvre le droit à déduction de la TVA sur l'acquisition.
Pour récupérer la TVA à 20 % sur un achat en VEFA, il faut réunir plusieurs conditions :
Je préfère être clair sur un point. La récupération de TVA est un vrai levier, mais elle transforme votre projet en activité économique suivie, avec des déclarations de TVA périodiques et un engagement dans la durée. Avant de vous lancer, il faut vérifier que le montage (statut, bail commercial, services rendus) tient réellement la route. Une erreur de qualification, et le redressement peut effacer tout l'avantage. Et surtout, la TVA que vous récupérez n'est pas définitivement acquise le jour du remboursement : elle le devient seulement au fil du temps, par le mécanisme de la régularisation. C'est le point le plus mal compris, alors prenons-le en détail.
Quand vous récupérez 40 000 € de TVA sur un achat en VEFA, l'administration ne vous fait pas un cadeau définitif. Elle vous « avance » cette déduction en pariant que le bien restera affecté, pendant longtemps, à une activité qui ouvre droit à déduction. Si ce pari est démenti (vente, changement d'usage, arrêt des services para-hôteliers), une partie de la TVA récupérée doit être rendue. Ce rendu s'appelle la régularisation.
Pour un immeuble immobilisé, la TVA déduite à l'acquisition ou à la construction n'est définitivement acquise qu'au terme d'une période de régularisation de vingt ans. Cette règle est posée par l'article 207 de l'annexe II au CGI, le texte de référence sur le sujet.
Concrètement, on découpe la TVA récupérée en vingt vingtièmes, un par année civile, en comptant l'année d'acquisition ou d'achèvement comme la première. Chaque année qui passe « sécurise » définitivement un vingtième. Au bout de vingt ans, la totalité est acquise et plus aucun reversement ne peut vous être réclamé au titre d'un événement futur.
Attention à ne pas confondre deux durées. Pour les immeubles, la période de régularisation est de vingt ans. Pour les biens meubles (le mobilier que vous récupérez aussi dans une résidence de services, par exemple), elle n'est que de cinq ans, découpés en cinquièmes (article 207, II de l'annexe II au CGI). Les deux compteurs tournent en parallèle sur des durées différentes.
L'article 207 prévoit deux mécanismes distincts qu'il faut bien séparer.
Les régularisations annuelles. Chaque année, si l'affectation du bien change de façon significative (le bien sert davantage, ou moins, à une activité taxée), un ajustement à la hausse ou à la baisse peut intervenir. Pour un investisseur qui affecte 100 % de son bien à une activité taxée du début à la fin, cette régularisation annuelle ne joue pas. Elle concerne surtout les usages mixtes.
La régularisation globale (dite « en une fois »). C'est celle qui fait mal. Elle se déclenche lors d'un événement ponctuel avant la fin des vingt ans : principalement la cession de l'immeuble non soumise à la TVA, mais aussi la cessation de l'activité taxable ou un changement d'affectation assimilé à une livraison à soi-même non taxée. Dans ce cas, on considère que le bien sera affecté, pour toutes les années restant à courir, à une activité qui n'ouvre pas droit à déduction : le coefficient de déduction est réputé nul pour ces années, et vous devez reverser autant de vingtièmes qu'il reste d'années jusqu'au terme (règle prévue au III de l'article 207 de l'annexe II au CGI ; voir aussi la doctrine BOI-TVA-DED-60-20-10).
Reprenons l'investisseur qui a récupéré 40 000 € de TVA sur un appartement acheté en VEFA (200 000 € HT), exploité en résidence de services.
Sur les 40 000 € récupérés au départ, il en conserve définitivement 16 000 € et en reverse 24 000 €. Vu autrement : plus il attend pour vendre, moins il reverse. S'il avait vendu après 15 ans, il n'aurait reversé que 5 vingtièmes (10 000 €) ; après 20 ans, plus rien.
Il existe des situations où la cession ne déclenche pas ce reversement, voire ouvre un droit à déduction complémentaire pour l'acheteur. Les principales :
Ce qu'il faut retenir. La récupération de TVA en VEFA n'est pas un gain sec : c'est une avance de trésorerie assortie d'un engagement de vingt ans. Tant que le bien reste affecté à l'activité taxée, tout va bien. Mais toute sortie anticipée (revente, arrêt de l'exploitation, reprise du bien pour un usage privé) doit être anticipée, car elle peut déclencher un reversement de plusieurs milliers d'euros. Avant d'acheter comme avant de vendre, la question à se poser est toujours la même : où en suis-je dans mes vingt ans, et comment structurer l'opération pour ne pas perdre le bénéfice de la déduction ? C'est exactement le calcul que nous faisons avec nos clients investisseurs.
C'est probablement le point le moins connu, et pourtant celui qui coûte le plus cher quand on l'ignore. Il concerne les acquéreurs ayant bénéficié d'un taux réduit de TVA (5,5 % le plus souvent) dans le cadre d'un dispositif d'accession sociale à la propriété.
Le principe est le suivant : ce taux réduit est accordé en contrepartie d'un engagement, celui d'affecter le logement à votre résidence principale et de le conserver un certain temps. Si vous revendez trop tôt, l'avantage est en partie repris.
Pour les logements livrés à compter du 1er janvier 2014, la règle posée par l'article 284 du CGI et précisée par la doctrine fiscale (BOI-TVA-IMM-20-20-20) est la suivante :
Le BOFiP lui-même donne un exemple parlant. Un ménage acquiert un logement pour une base de 100 000 €, avec une TVA à taux réduit de 5,5 % (soit 5 500 €). Au taux normal, la TVA aurait été de 20 000 €. La différence est donc de 14 500 €.
S'il revend dans la cinquième année de détention (soit après 4 années révolues), le complément à reverser se calcule ainsi : 14 500 − [(14 500 × 4) / 10] = 8 700 €. (Source : BOI-TVA-IMM-20-20-20, § 420 et suivants.)
Certains événements de la vie permettent de revendre sans reverser, même dans le délai de 10 ans : mariage ou PACS, naissance d'un enfant, mobilité professionnelle (au-delà d'une certaine distance), chômage de plus d'un an, invalidité, décès de l'acquéreur ou de son conjoint. Les conditions précises sont détaillées dans le BOFiP précité.
Ce point mérite un vrai temps d'analyse. Beaucoup de propriétaires découvrent l'existence de ce complément au moment de vendre, chez le notaire, quand il est trop tard pour arbitrer. Si vous avez acheté en accession sociale et que vous envisagez de bouger, faites le calcul avant de mettre le bien en vente : selon l'année, attendre quelques mois de plus peut représenter plusieurs milliers d'euros.
Il arrive qu'on cède non pas un logement achevé, mais le contrat de VEFA lui-même, avant la fin de la construction. C'est une opération plus technique, qui concerne surtout les professionnels et les investisseurs.
L'administration fiscale a apporté des précisions récentes sur ce sujet. Dans un rescrit publié au BOFiP, elle a confirmé que la cession, par un assujetti, d'un contrat de VEFA — c'est-à-dire de droits portant sur un terrain à bâtir et sur la créance d'achèvement — est taxable à la TVA. Elle a aussi précisé, pour les opérations de logement intermédiaire, que le transfert du contrat n'entraîne pas à lui seul la remise en cause du taux réduit de 10 %, sous réserve que le cessionnaire continue de remplir les conditions requises. (Sources : BOI-RES-TVA-000064 et actualité BOFiP du 8 juillet 2026.)
Si vous êtes dans cette situation — un marchand de biens ou un investisseur qui revend un droit VEFA — la qualification fiscale exacte de l'opération doit être vérifiée au cas par cas. C'est typiquement le genre de dossier où une erreur d'analyse se paie cher.
Exemple anonymisé, représentatif des dossiers que nous traitons.
Un chef d'entreprise de la région de Valence me contacte au sujet d'un appartement acheté en VEFA dans une résidence étudiante, sur les conseils d'un commercialisateur. Le prix : 180 000 € HT, soit 216 000 € TTC avec la TVA à 20 %. On lui avait promis qu'il « récupérerait la TVA », mais il ne comprenait ni comment, ni à quelles conditions, ni ce que cela l'engageait à faire.
Nous avons repris le dossier point par point. Le bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence prévoyait bien la fourniture des services para-hôteliers : l'activité était donc soumise à la TVA, et la récupération des 36 000 € de TVA était possible. Nous avons cadré l'option au réel, l'immatriculation auprès du SIE, et surtout expliqué l'engagement de conservation sur la durée de régularisation. Il a pu récupérer la TVA en connaissance de cause, en sachant précisément ce qu'il devait surveiller pour ne pas avoir à en reverser une partie plus tard.
Ce qui l'a le plus soulagé, ce n'est pas tant l'économie que le fait de comprendre son propre montage. C'est souvent ça, le vrai apport d'un cabinet : transformer un produit financier opaque en une décision maîtrisée.
Quelques réflexes simples permettent d'éviter la plupart des mauvaises surprises.
Vérifiez la destination du logement avant de signer. Résidence principale, investissement locatif classique, résidence de services, logement intermédiaire : chaque destination a son taux et ses conséquences. C'est la première question à trancher.
Lisez le contrat de réservation et l'échéancier. Le prix est-il bien TTC ? Quel taux de TVA est appliqué ? Sur quelle base ? Ces informations doivent figurer clairement.
Si vous visez la récupération de TVA, faites valider le montage en amont. Bail commercial, services para-hôteliers, statut : tout doit être cohérent avant l'achat, pas après.
Si vous avez acheté à taux réduit, gardez en tête le délai de 10 ans. Avant toute revente, vérifiez si un complément de TVA est dû et calculez-le.
Faites-vous accompagner sur les opérations complexes. Cession de contrat VEFA, marchand de biens, montage en société : ce sont des sujets où l'analyse préalable fait toute la différence.
La TVA immobilière lors d'une vente en VEFA n'est pas le sujet inabordable qu'on imagine, à condition d'avoir les bons repères. Retenez que le neuf est taxé de plein droit, que le taux dépend de la destination du bien (20 %, 10 % ou 5,5 %), que la TVA est incluse dans le prix pour un acheteur particulier, qu'elle peut être récupérée par un investisseur sous conditions strictes, et qu'une revente anticipée à taux réduit peut coûter un complément de taxe.
Chez Strata, cabinet d'expertise comptable à Valence, nous accompagnons les dirigeants, investisseurs et professionnels de l'immobilier de la Drôme et de l'Ardèche sur exactement ce type de questions. Que vous investissiez en direct, via une SCI, comme agent immobilier ou comme marchand de biens, notre approche reste la même : partir de vos chiffres et de votre projet réel pour sécuriser chaque décision, plutôt que d'appliquer des règles génériques. Si vous avez un projet en VEFA, une récupération de TVA à valider ou une revente à préparer, parlons-en lors d'un premier rendez-vous : nous ferons le point sur votre situation, sans jargon et sans langue de bois.
La TVA est-elle toujours de 20 % en VEFA ?Non. Le taux normal de 20 % s'applique dans la majorité des cas, mais des taux réduits de 10 % (logement intermédiaire, certains logements sociaux) ou 5,5 % (accession sociale en zone QPV/ANRU, logement social financé par un PLAI) existent selon la destination du bien. Le taux dépend de l'usage prévu du logement, pas simplement du fait qu'il soit neuf.
Dois-je déclarer la TVA moi-même quand j'achète en VEFA ?Non, si vous achetez pour vous-même. Le prix affiché par le promoteur est TTC : la TVA est déjà comprise et c'est le promoteur qui la reverse à l'administration. Vous n'avez aucune démarche à faire. La situation est différente si vous achetez en tant que professionnel pour récupérer la TVA.
Puis-je récupérer la TVA payée sur mon achat en VEFA ?Oui, mais sous conditions. Il faut exploiter le bien dans une activité soumise à la TVA : para-hôtellerie (au moins trois des quatre services : petit-déjeuner, ménage, linge, réception) ou résidence de services gérée avec bail commercial. Il faut aussi opter pour le régime réel de TVA et prendre un engagement de conservation dans la durée. La location meublée d'habitation classique, elle, est exonérée de TVA et n'ouvre pas ce droit (article 261 D, 4° du CGI).
Que se passe-t-il si je revends un logement acheté à TVA réduite ?Si vous avez bénéficié d'un taux réduit en accession sociale et que vous revendez dans les 10 ans suivant la livraison, vous devez reverser un complément de TVA égal à la différence entre le taux normal et le taux réduit, diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la première année. Au-delà de 10 ans, aucun reversement n'est dû. Certains événements de la vie (mariage, naissance, mobilité professionnelle, etc.) permettent d'éviter ce reversement.
J'ai récupéré la TVA sur mon achat : puis-je revendre quand je veux ?Vous le pouvez, mais la revente peut déclencher une régularisation. La TVA récupérée sur un immeuble n'est définitivement acquise qu'au bout de vingt ans (article 207 de l'annexe II au CGI). Si vous revendez sans TVA avant ce terme, vous reversez autant de vingtièmes qu'il reste d'années à courir. Exemple : sur 40 000 € récupérés, une revente non taxée après 8 ans entraîne le reversement de 12/20, soit 24 000 €. Vendre en soumettant la cession à la TVA, ou transmettre l'activité complète (article 257 bis du CGI), permet d'éviter ce reversement. Le calcul se fait toujours au cas par cas.
Quelle différence entre un logement neuf et un logement ancien pour la TVA ?Un logement neuf (achevé depuis cinq ans au plus) est soumis à la TVA de plein droit lorsqu'il est vendu par un professionnel. Un logement ancien (plus de cinq ans) est en principe exonéré de TVA, avec une possibilité d'option à la taxation dans certains cas. Un achat en VEFA porte toujours sur un bien neuf.
Les frais de notaire sont-ils plus faibles en VEFA ?Oui. Dans le neuf, les frais d'acquisition (dits « frais de notaire ») sont réduits, de l'ordre de 2 à 3 % du prix, car les droits de mutation sont allégés. Dans l'ancien, ils avoisinent 7 à 8 %. C'est un avantage significatif du neuf, à mettre en balance avec le prix au mètre carré souvent plus élevé.