Déclaration 2072 de la SCI : le guide pour la remplir, la déposer et répartir le résultat entre associés

Chaque printemps, le gérant d'une SCI à l'impôt sur le revenu reçoit la même question de ses associés : « tu m'envoies les chiffres de la SCI pour ma déclaration ? ». Ces chiffres sortent d'un seul document, la déclaration 2072 de la SCI. Elle calcule le revenu foncier de la société, le répartit entre les associés et donne à l'administration une photographie du capital et des immeubles. Formulaire à choisir, date limite, charges à retenir, report sur la déclaration personnelle des associés, sanctions en cas d'oubli : voici ce que je vérifie, en tant qu'expert-comptable pour SCI à Valence, avant de transmettre une 2072.

À quoi sert la déclaration 2072 d'une SCI ?

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu ne paie pas d'impôt sur ses loyers. Son résultat est imposé directement chez les associés, pour la part qui correspond à leurs droits dans la société (article 8 du CGI). L'administration parle de sociétés « translucides » (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-20) : la société calcule le résultat, les associés paient l'impôt.

Cet article part d'une SCI restée au régime par défaut ; si le choix n'est pas encore fait, j'ai comparé SCI à l'IR et SCI à l'IS dans un article dédié.

Encore faut-il que l'administration sache combien chaque associé doit déclarer : c'est l'objet de la 2072, prévue par l'article 172 bis du CGI et détaillée par l'article 46 C de l'annexe III au CGI. Chaque année, elle indique :

• l'identité des associés, le nombre de parts de chacun et les cessions de parts intervenues dans l'année ;
• la liste des immeubles détenus par la société ;
• les personnes, associés ou tiers, qui occupent gratuitement tout ou partie d'un immeuble ;
• la part du revenu des immeubles qui revient à chaque associé.

La 2072 est donc à la fois une déclaration de résultat et un registre fiscal du capital, et une erreur s'y retrouve dans la déclaration de chaque associé.

Quelles SCI doivent déposer une déclaration 2072 ?

La 2072 vise les sociétés immobilières non soumises à l'IS qui louent des biens nus : logements, bureaux, locaux commerciaux non équipés, terrains (notice de la déclaration 2072-S). Cela couvre la plupart des SCI familiales et des SCI qui détiennent les murs de l'entreprise de leur dirigeant.

Sont en revanche hors du champ de la 2072 :

• la SCI à l'IS, de droit ou sur option, qui dépose une déclaration 2065 et sa liasse fiscale (impots.gouv.fr, espace professionnel) ;
• la SCI qui loue en meublé, à qui l'administration demande une 2065 (impots.gouv.fr, fiche SCI) ;
• la société de copropriété dite transparente (société d'attribution), qui relève de la 2071 ;
• l'indivision, qui n'est pas une société.

La SCI familiale qui loge gratuitement ses associés

La SCI qui détient la maison de vacances de la famille, ou un logement occupé sans loyer par un associé, dépose une seule 2072-S, l'année de sa constitution. Elle en est ensuite dispensée tant que trois conditions restent réunies (impots.gouv.fr) :

• aucun changement n'est intervenu dans la répartition du capital, la liste des immeubles ou leurs conditions d'occupation ;
• la société ne perçoit aucun revenu, pas même des produits financiers ;
• aucune rémunération n'est versée aux associés, qu'il s'agisse d'intérêts de compte courant, d'une rémunération de gérance ou d'un avantage en nature.

Le piège classique est la donation de parts aux enfants : le capital change, et la 2072 redevient due pour l'année de la donation.

La SCI qui n'a encaissé aucun loyer

Une SCI qui vient d'acheter un bien en travaux n'a parfois aucun loyer à déclarer, mais elle a payé des intérêts d'emprunt, une taxe foncière ou des travaux. La dispense ci-dessus vise les sociétés qui se bornent à mettre leurs biens gratuitement à disposition : une SCI de location dans ce cas dépose sa 2072, qui permet d'ailleurs aux associés de faire valoir le déficit foncier.

2072-S ou 2072-C : quel formulaire choisir ?

La version simplifiée, la 2072-S, couvre la grande majorité des SCI familiales. La version complète, la 2072-C, s'impose dès qu'un critère plus technique apparaît (impots.gouv.fr, fiche SCI).

Chez les dirigeants de TPE et PME, le cas le plus fréquent est celui d'une holding qui détient une partie des parts. Dès qu'un associé est soumis à l'IS, la SCI relève de la 2072-C, et la quote-part de cet associé se calcule selon les règles des bénéfices professionnels (article 46 C de l'annexe III au CGI).

En ligne, la télédéclaration passe par les formulaires 2072 S, SA1, SA2 et 2072 E, qui regroupent les rubriques des deux séries : ce sont vos critères qui déterminent les cadres à remplir.

Un point d'actualité : la loi de finances pour 2026 a créé une nouvelle déduction au titre de l'amortissement pour certains logements loués nus en résidence principale et acquis jusqu'au 31 décembre 2028. Elle s'applique aussi aux SCI à l'IR, à condition que les associés conservent leurs parts (article 31, I, 1°, i et j du CGI). Les notices 2072 publiées à ce jour ne disent pas encore comment la déclarer : si votre SCI est concernée, attendez la notice du millésime 2027.

Date limite de la déclaration 2072 : le calendrier à retenir

La règle est fixée par l'article 46 C de l'annexe III au CGI : la 2072 est due au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, pour les revenus de l'année précédente. Les déclarations transmises en ligne bénéficient d'un délai supplémentaire de 15 jours calendaires (impots.gouv.fr). La télédéclaration étant obligatoire, c'est cette date qui compte.

En Drôme-Ardèche, le calendrier est serré. En 2026, la déclaration de revenus en ligne était due le 21 mai pour l'Ardèche (départements 01 à 19) et le 28 mai pour la Drôme (départements 20 à 54) (notice de la déclaration 2042, millésime 2026). Un associé ardéchois n'avait donc qu'un jour entre la date limite de la 2072 et celle de sa propre déclaration. Mon conseil : bouclez la 2072 fin avril et remettez à chaque associé son attestation avant le 1er mai.

Comment déposer la 2072 : uniquement en ligne

Les déclarations de résultats des sociétés immobilières non soumises à l'IS et leurs annexes doivent être souscrites par voie électronique (article 1649 quater B quater, VI, du CGI). Deux voies existent.

Par l'espace professionnel de la SCI. Le gérant dépose lui-même la déclaration sur impots.gouv.fr, rubrique « Déclarer », puis « Revenus SCI non soumises IS », avec l'habilitation au service « Déclarer le résultat » (impots.gouv.fr). Cet espace, propre à la société, se crée avec le SIREN : un lien arrive par courriel, à valider sous 72 heures, puis un code d'activation par courrier postal, à utiliser dans les 60 jours (notice 2072-S). Si vous lancez la démarche mi-mai, le code risque d'arriver après la date limite.

Par un partenaire EDI. Un expert-comptable ou un prestataire habilité transmet la déclaration pour le compte de la SCI, dans le cadre d'un mandat (procédure EDI-TDFC). C'est ce que nous faisons pour les SCI que nous accompagnons.

Le dépôt papier est sanctionné. En l'absence de droits, ce qui est le cas d'une SCI à l'IR, le non-respect de la télédéclaration coûte 15 € par document, avec un minimum de 60 € et un maximum de 150 € pour les documents déposés ensemble (article 1738 du CGI).

Comment remplir la déclaration 2072 : les montants à reporter

La 2072 suit les règles des revenus fonciers : on raisonne par année civile, sur ce qui a réellement été encaissé ou payé.

Les recettes : ce qui est encaissé dans l'année

Déclarez les loyers encaissés entre le 1er janvier et le 31 décembre, arriérés et loyers perçus d'avance compris. Un loyer de décembre payé le 5 janvier relève de l'année suivante. En cas d'option pour la TVA, les loyers se déclarent hors taxes (notice 2072-S).

S'y ajoutent les recettes diverses : subventions publiques, indemnités d'assurance finançant des charges déductibles, sommes versées par une garantie loyers impayés.

Les charges déductibles

L'article 31 du CGI fixe la liste des charges admises. Pour des biens urbains, on retrouve principalement :

• les dépenses de réparation et d'entretien ;
• les primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés) ;
• les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation, et pour les locaux professionnels seulement celles qui traitent l'amiante ou facilitent l'accueil des personnes handicapées ;
• la taxe foncière, sans la taxe d'enlèvement des ordures ménagères que vous récupérez auprès du locataire ;
• les intérêts des emprunts contractés pour acquérir, conserver, réparer ou améliorer les biens ;
• les frais de gestion, fixés forfaitairement à 20 € par local, auxquels s'ajoutent les honoraires réellement versés à une agence ou à un administrateur de biens ;
• les provisions de charges de copropriété versées au syndic, à régulariser l'année suivante pour la part qui n'était pas déductible.

Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. Vous trouverez le détail poste par poste dans notre article sur les charges déductibles des revenus fonciers.

Les informations sur les associés et les immeubles

C'est la partie la plus négligée. La 2072 doit faire apparaître (notice 2072-S) :

• les cessions de parts de l'année, avec leur date, le cédant, l'acquéreur et le nombre de parts ;
• tous les associés présents au cours de l'année, y compris ceux qui sont entrés au capital, par exemple à la suite d'une donation, ou qui en sont sortis ;
• les usufruitiers, même s'ils n'ont pas le droit de vote ;
• les immeubles acquis dans l'année, signalés comme nouveaux.

La répartition du résultat entre associés

Le résultat se répartit selon les droits de chacun, en principe le nombre de parts détenues. En cas de démembrement des parts, c'est l'usufruitier qui est imposé sur la quote-part correspondant à ses droits dans les bénéfices, et non le nu-propriétaire (article 8 du CGI). La notice prévoit des retraitements dans ce cas : c'est l'une des situations où je déconseille de remplir seul. Une fois la 2072 déposée, la SCI remet à chaque associé une attestation annuelle détaillant ses revenus et ses charges.

Exemple chiffré

Prenons une SCI détenue à 60 % par un associé A et à 40 % par un associé B, propriétaire d'un appartement loué nu à Valence. Les chiffres sont arrondis et purement illustratifs.

Les frais et charges regroupent la taxe foncière (1 600 €), l'assurance (350 €), le forfait de gestion (20 €), les honoraires d'agence (1 080 €) et une réparation de chaudière (2 400 €).

Ce que chaque associé fait de la 2072

Le report dépend de la situation de chacun (impots.gouv.fr, fiche SCI).

L'associé qui ne détient que des parts de SCI n'a pas de 2044 à remplir : il reporte sa quote-part en case 4BA de la déclaration 2042 et indique en annexe les coordonnées de la société.

L'associé qui loue aussi un logement nu en direct peut relever du micro-foncier si aucun bien ne bénéficie d'un dispositif particulier et si ses revenus bruts fonciers, quote-part de la SCI comprise, ne dépassent pas 15 000 €. Le total se déclare alors en case 4BE.

Dans les autres cas, l'associé remplit la déclaration 2044, rubrique 110 : revenus bruts en ligne 111, frais et charges hors intérêts en ligne 112, intérêts d'emprunt en ligne 113, résultat en ligne 114. S'il a emprunté à titre personnel pour acheter ses parts ou financer son apport, il ajoute ces intérêts à ceux de la société et les détaille en rubrique 410.

En cas de déficit, chaque associé impute sa quote-part, hors intérêts d'emprunt, sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027. La SCI doit alors continuer à louer, et l'associé conserver ses parts, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.

Pour le détail des cases, voyez notre guide pour déclarer ses loyers. Un associé à l'IS ou au réel intègre sa quote-part à son propre résultat professionnel.

Votre SCI loue les murs de votre entreprise ?

C'est le montage le plus courant chez nos clients dirigeants. Deux sujets s'ajoutent alors à la 2072. La cotisation foncière des entreprises n'est pas due tant que les recettes brutes hors taxes de la location restent inférieures à 100 000 € (article 1447 du CGI). Et les loyers d'un local professionnel peuvent être soumis à TVA sur option, immeuble par immeuble, une option qui ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivante (impots.gouv.fr, fiche SCI). Dans ce cas, les loyers figurent hors taxes sur la 2072.

Les erreurs que je retrouve le plus souvent

Quand nous reprenons les 2072 d'une SCI qui arrive au cabinet, les mêmes défauts reviennent :

• des loyers facturés déclarés à la place des loyers encaissés, ou un impayé traité comme s'il avait été réglé ;
• des provisions de copropriété déduites chaque année sans régularisation de la part non déductible ;
• une véranda ou une extension passée en charges, alors qu'un agrandissement ne se déduit pas ;
• une donation ou une cession de parts oubliée, qui fausse toutes les quotes-parts ;
• des associés sans attestation, qui recopient le résultat global de la SCI au lieu de leur part ;
• une SCI qui loue en meublé et continue à déposer une 2072.

Retard, oubli, erreur : ce que vous risquez

Un dépôt tardif ou insuffisant entraîne l'intérêt de retard et, le cas échéant, des majorations (notice 2072-S). L'intérêt de retard est de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI). La majoration pour dépôt tardif est de 10 % en l'absence de mise en demeure, ou si la déclaration est déposée dans les trente jours qui suivent une mise en demeure ; elle passe à 40 % au-delà de ce délai (article 1728 du CGI). Ces pourcentages s'appliquent aux droits en jeu.

Moins connu : si la SCI ne répond pas, ou répond partiellement, à une mise en demeure de produire la liste de ses associés, l'amende est de 1 500 € par manquement, ou de 10 % des droits rappelés si ce montant est plus élevé (article 1763, IV, du CGI).

Si vous repérez une erreur après le dépôt, le service en ligne permet de déposer une déclaration rectificative (fiche d'aide impots.gouv.fr). Prévenez alors les associés, qui devront corriger leur propre déclaration.

Faut-il tenir une comptabilité pour une SCI à l'IR ?

La 2072 se remplit à partir des encaissements et des paiements de l'année : aucune comptabilité commerciale complète n'est exigée pour la déposer. Le droit des sociétés impose en revanche au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, avec un rapport écrit sur l'activité, les bénéfices et les pertes (article 1856 du Code civil).

Une 2072 juste repose sur un suivi simple : un compte bancaire propre à la SCI, des justificatifs classés par immeuble, un état des comptes courants et un tableau à jour des parts. En rapprochant automatiquement les relevés bancaires des montants déclarés, notre approche par la donnée repère vite un loyer manquant ou une charge comptée deux fois. Si vous êtes au stade de la constitution, notre guide pour créer une SCI rappelle les étapes, et c'est le bon moment pour prévoir dans les statuts les modalités de cette reddition annuelle des comptes.

Cas client : une SCI familiale près de Valence

Prenons un dossier anonymisé que nous avons traité au printemps 2026, avec des montants arrondis.

Un couple de dirigeants d'une menuiserie de Bourg-lès-Valence détient une SCI à l'IR qui possède l'atelier, loué nu à leur SARL, et un appartement loué nu à Valence. La gérante remplissait elle-même la 2072. Fin 2024, le couple avait donné 10 % des parts à leur fille, devant notaire.

En rapprochant les relevés bancaires de la SCI sur trois ans avec les déclarations déposées, nous avons trouvé trois écarts. La donation n'avait jamais été reportée : la fille n'apparaissait pas comme associée et ses parents déclaraient 100 % du résultat. Les appels de fonds du syndic étaient déduits en totalité, sans régularisation. Deux loyers de décembre de l'atelier, encaissés en janvier, étaient rattachés à la mauvaise année.

Nous avons déposé la 2072 des revenus 2025 avant le 20 mai 2026 avec une répartition conforme au registre des parts, préparé une déclaration rectificative pour 2024 et remis une attestation à chacun des trois associés. L'impôt en jeu restait modeste ; le vrai gain tient à la cohérence retrouvée entre le capital réel de la SCI et ce que l'administration en connaît.

En résumé : réussir la déclaration 2072 de votre SCI

La déclaration 2072 fait le lien entre votre SCI à l'IR et l'impôt de chaque associé. La 2072-S convient tant que les associés sont des particuliers et que la SCI ne détient pas de bien particulier. La date limite tombe à la mi-mai en télédéclaration, les montants se calculent sur les encaissements et paiements de l'année civile, et la partie consacrée aux associés compte autant que les chiffres. Une donation de parts, un démembrement ou l'arrivée d'une holding au capital changent la manière de la remplir.

Chez Strata, nous assurons la tenue de la comptabilité de votre SCI, la télétransmission de la 2072 et les attestations des associés, pour des SCI familiales et des SCI de dirigeants de la Drôme et de l'Ardèche. Si votre prochaine 2072 vous inquiète, ou si vous voulez faire vérifier les précédentes, contactez le cabinet : nous regarderons votre dossier bien avant la date limite.

FAQ : la déclaration 2072 de la SCI

Qu'est-ce que la déclaration 2072 d'une SCI ?

C'est la déclaration de résultats des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés. Elle calcule le revenu foncier de la SCI, le répartit entre les associés et recense les associés, les mouvements de parts et les immeubles. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa propre déclaration de revenus.

Quelle est la date limite de la déclaration 2072 ?

Le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec 15 jours supplémentaires en télédéclaration. Pour les revenus 2025, la date limite en ligne était le 20 mai 2026. Pour les revenus 2026, la même règle conduit au 19 mai 2027, date à confirmer par le calendrier fiscal officiel.

Une SCI sans loyers doit-elle déposer une 2072 ?

Une SCI de location qui n'a encaissé aucun loyer dans l'année dépose sa 2072, notamment pour transmettre aux associés le déficit lié aux charges payées. Seule la SCI qui met gratuitement ses biens à disposition de ses associés est dispensée après l'année de sa création, à condition que rien n'ait changé dans son capital, ses immeubles ou leur occupation, et qu'elle ne perçoive aucun revenu ni ne rémunère ses associés.

Quelle différence entre la 2072-S et la 2072-C ?

La 2072-S, simplifiée, convient aux SCI dont les associés sont des particuliers ou des entreprises au BNC, au micro-BIC ou au micro-BA, sans immeuble spécial, sans bien en nue-propriété et sans dispositif d'amortissement. La 2072-C, complète, s'impose dès qu'un associé est soumis à l'IS ou au réel BIC ou BA, ou dès que la SCI détient un monument historique, un bien en nue-propriété ou un logement sous dispositif d'amortissement.

Peut-on déposer la déclaration 2072 sur papier ?

Non. La télédéclaration est obligatoire, soit depuis l'espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr, soit par l'intermédiaire d'un partenaire EDI comme un expert-comptable. Un dépôt papier peut entraîner une amende de 15 € par document, avec un minimum de 60 € et un maximum de 150 €.

Comment l'associé déclare-t-il sa part du résultat de la SCI ?

Il utilise l'attestation remise par la SCI. S'il ne détient que des parts de SCI, il reporte sa quote-part en case 4BA de la déclaration 2042. Sinon, il remplit la rubrique 110 de la déclaration 2044 (lignes 111 à 114), sauf s'il remplit les conditions du micro-foncier, auquel cas il déclare ses revenus bruts en case 4BE.

Sources officielles utilisées

Administration fiscale (impots.gouv.fr)

• Comment déclarer les résultats de ma SCI (mise à jour du 14 octobre 2026) : impots.gouv.fr
• Fiche « Société civile immobilière » (mise à jour du 8 avril 2026) : impots.gouv.fr
• Notice de la déclaration 2072-S : impots.gouv.fr
• Fiche d'aide « Déclarer le résultat RF » : impots.gouv.fr
• Notice de la déclaration 2042, millésime 2026 : impots.gouv.fr

Doctrine fiscale (BOFiP)

• BOI-RFPI-CHAMP-30-20 (revenus fonciers, sociétés) : bofip.impots.gouv.fr

Textes (Légifrance)

• Article 8 du CGI (imposition des associés, démembrement) : legifrance.gouv.fr
• Article 31 du CGI (charges déductibles, nouveaux amortissements 2026) : legifrance.gouv.fr
• Article 172 bis du CGI (obligations des sociétés immobilières) : legifrance.gouv.fr
• Article 46 C de l'annexe III au CGI (contenu et date de la 2072) : legifrance.gouv.fr
• Article 1447 du CGI (CFE, seuil de 100 000 €) : legifrance.gouv.fr
• Article 1649 quater B quater du CGI (télédéclaration) : legifrance.gouv.fr
• Article 1727 du CGI (intérêt de retard) : legifrance.gouv.fr
• Article 1728 du CGI (majorations pour dépôt tardif) : legifrance.gouv.fr
• Article 1738 du CGI (non-respect de la télédéclaration) : legifrance.gouv.fr
• Article 1763 du CGI (défaut de production de la liste des associés) : legifrance.gouv.fr
• Article 1856 du Code civil (reddition annuelle des comptes du gérant) : legifrance.gouv.fr

Rédigé par Cédric Mourgand, Expert-comptable
Publié le 20 octobre 2026
Modifié le 20 octobre 2026