Expert-comptable SCI à Valence : comptabilité, déclaration 2072 et conseil pour votre SCI

Vous êtes associé ou gérant d'une SCI à Valence, dans la Drôme ou en Ardèche : SCI familiale, SCI qui détient les murs de votre entreprise, SCI passée à l'impôt sur les sociétés. Chaque année, la société dépose sa déclaration de résultats, répartit son résultat entre les associés et rend compte de sa gestion. En tant qu'expert-comptable SCI à Valence, je prends en charge ces obligations et je chiffre avec vous les décisions qui engagent la société pour des années : le choix entre l'IR et l'IS, un nouvel achat, une donation de parts, une revente. Strata est installé à Valence, et l'accompagnement se fait au cabinet, en visio ou par téléphone.

En bref

• Une SCI à l'impôt sur le revenu ne paie pas l'impôt elle-même : elle dépose chaque printemps une déclaration 2072, et chaque associé déclare sa quote-part. En 2026, la date limite en ligne était le 20 mai.
• Une SCI à l'impôt sur les sociétés tient une comptabilité complète, établit un bilan et dépose une déclaration 2065 avec sa liasse fiscale.
• Le cabinet prépare et télétransmet ces déclarations, remet à chaque associé les montants à reporter et vous conseille sur les choix fiscaux et patrimoniaux de la société, à partir de 500 € HT par an pour un dossier standard.
• Le premier rendez-vous dure une heure et il est gratuit.

Faut-il un expert-comptable pour une SCI ?

Aucun texte n'impose de confier une SCI à un expert-comptable. Les obligations existent pourtant, et elles dépendent du régime fiscal de la société.

Côté droit des sociétés, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, avec un rapport écrit qui indique les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues (article 1856 du Code civil). Chaque associé peut, au moins une fois par an, obtenir communication des livres et documents sociaux et poser des questions écrites, auxquelles le gérant répond par écrit dans un délai d'un mois (article 1855 du Code civil).

Côté fiscal, une SCI à l'IR dépose la déclaration 2072 prévue par l'article 172 bis du CGI et l'article 46 C de l'annexe III. Une SCI à l'IS dépose une déclaration 2065 accompagnée des tableaux de la liasse fiscale (impots.gouv.fr).

Je le dis franchement : une SCI familiale à l'IR, avec un seul bien loué et deux associés qui s'entendent, peut remplir sa déclaration seule. Notre guide pour remplir la déclaration 2072 détaille la démarche cadre par cadre. Les gérants qui viennent nous voir sont dans d'autres situations : une SCI à l'IS, plusieurs biens, un démembrement de parts, une holding au capital, des travaux qui créent un déficit, ou une décision à prendre sur des chiffres fiables.

SCI à l'impôt sur le revenu : ce que nous prenons en charge

Une SCI à l'IR est dite translucide : la société calcule son résultat selon les règles des revenus fonciers, puis chaque associé est imposé sur la part qui correspond à ses droits (article 8 du CGI). Le travail du cabinet porte donc à la fois sur la société et sur ce que chaque associé reporte chez lui.

La déclaration 2072 et les attestations des associés

Nous déterminons le formulaire applicable, 2072-S ou 2072-C. La version complète s'impose notamment dès qu'un associé est soumis à l'IS ou au régime réel BIC, ou que la société détient un bien en nue-propriété (impots.gouv.fr, fiche SCI). Nous calculons le résultat à partir des loyers encaissés et des dépenses payées dans l'année, puis nous le répartissons entre les associés, usufruitiers compris.

La 2072 doit obligatoirement être télétransmise (article 1649 quater B quater, VI, du CGI). Nous la transmettons en tant que partenaire EDI, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, augmenté de 15 jours pour les téléprocédures. Chaque associé reçoit ensuite une attestation qui indique les montants à reporter sur sa déclaration 2044 ou sur sa déclaration 2042.

Le suivi des charges, des travaux et du déficit foncier

L'article 31 du CGI fixe les charges déductibles d'un bien loué nu : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. La frontière avec les travaux de construction ou d'agrandissement, qui ne se déduisent pas, demande une lecture facture par facture. Nos guides sur les charges déductibles des revenus fonciers et sur les travaux déductibles détaillent ces règles.

Lorsque les travaux créent un déficit foncier, chaque associé l'impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt. Cette limite est portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027, à condition que la SCI continue à louer et que l'associé conserve ses parts pendant trois ans (impots.gouv.fr, fiche SCI). Nous suivons ces conditions d'une année sur l'autre, avec le stock de déficit reportable de chacun.

Les comptes du gérant et l'information des associés

Même à l'IR, une SCI a besoin de comptes tenus : un registre à jour des parts, le suivi des comptes courants d'associés, un état des recettes et des dépenses par immeuble. Nous préparons ces éléments et le projet de rapport annuel du gérant, pour que l'assemblée des associés se tienne sur des chiffres partagés.

SCI à l'impôt sur les sociétés : comptabilité, liasse et amortissements

Une SCI entre à l'IS de deux façons. Elle peut opter pour cet impôt (article 206, 3 du CGI), en notifiant l'option avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. Elle peut aussi y être soumise de plein droit si elle se livre à des opérations commerciales (article 206, 2 du CGI), ce qui vise notamment la location meublée exercée de façon habituelle.

L'option se révoque jusqu'au cinquième exercice qui suit celui où elle a été exercée. Passé ce délai, elle devient irrévocable, et une société qui a renoncé ne peut plus opter à nouveau (article 239 du CGI).

Ce que l'IS change pour la gestion de la SCI

À l'IS, la SCI tient une comptabilité d'engagement, établit chaque année un bilan et un compte de résultat, et dépose sa déclaration 2065 avec la liasse fiscale. Pour un exercice clos le 31 décembre, la date limite est le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec 15 jours supplémentaires en téléprocédure ; pour une clôture en cours d'année, la déclaration est due dans les trois mois qui suivent (impots.gouv.fr).

Le bénéfice est imposé au taux de 15 % jusqu'à 42 500 €, lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, puis à 25 % au-delà (article 219 du CGI). Les associés ne sont imposés personnellement que sur les sommes que la société leur distribue.

L'amortissement, à construire dès l'achat

L'intérêt principal de l'IS tient à l'amortissement du bien. Le terrain ne s'amortit pas, et la répartition du prix entre le sol et la construction doit être justifiée selon les caractéristiques propres au bien (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20). Nous décomposons ensuite la construction en composants, chacun amorti sur sa durée, et nous tenons le plan d'amortissement à jour au fil des travaux.

Cet amortissement a une contrepartie à la revente : la plus-value d'une SCI à l'IS se calcule sur la valeur nette comptable, après déduction des amortissements pratiqués, sans les abattements pour durée de détention du régime des particuliers. Notre article sur la plus-value immobilière rappelle comment fonctionnent ces abattements, ce qui permet de mesurer ce que l'IS fait perdre à la sortie.

IR ou IS : une décision que nous chiffrons avant de la prendre

Le choix du régime fiscal engage la SCI sur toute sa durée de vie. Le tableau ci-dessous résume les différences qui pèsent le plus dans la décision.

Nous chiffrons les deux trajectoires sur la durée réelle de votre projet : loyers, emprunt, travaux, horizon de revente ou de transmission, besoin de revenus des associés. Le raisonnement complet figure dans notre article SCI à l'IR ou à l'IS. La conclusion change d'un dossier à l'autre, et c'est précisément pour cela qu'elle se calcule.

Votre SCI détient les murs de votre entreprise

C'est le montage le plus fréquent chez les dirigeants de TPE et PME que nous accompagnons : la SCI achète l'atelier, le dépôt ou les bureaux, et les loue à la société d'exploitation. Plusieurs points se vérifient chaque année.

La CFE. La location de locaux nus autres que des logements est réputée exercée à titre professionnel, mais la cotisation foncière des entreprises n'est pas due tant que les recettes brutes hors taxes restent inférieures à 100 000 € (article 1447 du CGI).

La TVA. Les loyers d'un local professionnel peuvent être soumis à TVA sur option, immeuble par immeuble. L'option ne peut ensuite être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit (impots.gouv.fr, fiche SCI).

Les associés. Lorsque votre holding ou votre société d'exploitation détient des parts de la SCI, la déclaration relève de la 2072-C, et la quote-part de cet associé suit les règles des bénéfices professionnels.

Le loyer et le bail. Le montant du loyer, sa révision et la rédaction du bail ont des effets dans les deux sociétés. Nous les regardons ensemble, avec les chiffres de l'entreprise locataire.

Créer, transmettre ou faire évoluer votre SCI

À la création. Le régime fiscal, la répartition des parts et les règles de fonctionnement se décident avant la signature des statuts. Notre guide pour créer une SCI reprend les étapes ; au cabinet, nous chiffrons les scénarios avant que vous ne fixiez le régime.

À la transmission. Une donation de parts aux enfants modifie la répartition du capital, et donc la 2072 de l'année. En cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui est imposé sur la quote-part correspondant à ses droits dans les bénéfices, et non le nu-propriétaire (article 8 du CGI). Nous travaillons avec votre notaire sur les conséquences fiscales annuelles de l'opération. Si votre patrimoine immobilier approche les seuils de l'impôt sur la fortune immobilière, notre article sur l'IFI en détaille le fonctionnement.

À la revente. Avant toute promesse de vente, nous chiffrons la plus-value selon le régime de la SCI et la durée de détention. Si les achats-reventes se répètent, la frontière avec l'activité de marchand de biens se pose ; notre page sur l'accompagnement des marchands de biens traite cette situation.

Notre approche : vos chiffres avant vos décisions

Strata est un cabinet orienté conseil et données. Pour une SCI, cela se traduit de façon très concrète : nous rapprochons les relevés bancaires de la société des loyers attendus et des dépenses justifiées, ce qui fait apparaître un loyer manquant, une charge comptée deux fois ou une vacance qui s'installe. Nous suivons chaque bien séparément, et nous estimons le résultat de chaque associé avant la date limite, pour qu'il ne découvre pas son imposition en mai.

Cas client : une SCI familiale à Romans-sur-Isère

Exemple anonymisé, présenté à titre d'illustration.

Trois frères et sœurs sont associés d'une SCI à l'IR créée par leurs parents, propriétaire d'un petit immeuble de quatre logements à Romans-sur-Isère. Au décès de leur père, une partie des parts a été démembrée : leur mère en a reçu l'usufruit, les enfants la nue-propriété. L'aînée, devenue gérante, a continué à déposer la 2072 sur le modèle des années précédentes.

En reprenant le dossier, nous avons constaté que la déclaration mentionnait toujours le père comme associé et n'identifiait pas l'usufruitière. Les quotes-parts reportées par chacun ne correspondaient donc pas à la réalité : pour les parts démembrées, c'est l'usufruitière qui devait déclarer les revenus. Nous avons mis à jour la liste des associés et des usufruitiers, recalculé la répartition et remis à chacun une attestation conforme.

Le tableau de suivi par logement a aussi montré qu'un T2 restait vide près de cinq mois par an, faute de travaux. La famille se demandait s'il fallait passer à l'IS pour les financer. Nous avons simulé les deux régimes sur vingt ans : avec un projet de conservation et de transmission, l'IR restait plus favorable, et les travaux pouvaient être déduits des revenus fonciers. La SCI est restée à l'IR, et les travaux ont été programmés sur deux exercices.

Les SCI que nous accompagnons en Drôme-Ardèche

SCI familiales et patrimoniales. Un ou plusieurs logements loués nus, des associés de la même famille, parfois un démembrement : 2072, attestations, suivi des travaux et du déficit, préparation des transmissions.

SCI des murs de l'entreprise. Atelier, entrepôt ou bureaux loués à la société du dirigeant, souvent dans le BTP ou l'artisanat : loyer, bail, TVA, CFE et cohérence avec les comptes de l'entreprise locataire.

SCI à l'impôt sur les sociétés. Comptabilité complète, plan d'amortissement par composants, liasse 2065 et comptes annuels.

SCI qui louent en meublé. Elles relèvent de l'IS. Pour une détention en direct, notre page d'expert-comptable LMNP à Valence présente l'accompagnement au réel.

Sociétés de construction-vente. Les SCCV relèvent d'un autre régime ; notre page consacrée à l'expert-comptable pour promoteur immobilier en traite.

Dossiers à reprendre. 2072 non déposées, associés oubliés, déficits non suivis : nous reconstituons l'historique avant la prochaine échéance.

Le cabinet intervient à Valence et dans les communes voisines, de Romans-sur-Isère à Montélimar, et côté Ardèche. Les rendez-vous peuvent se tenir à distance et les pièces se transmettent en ligne : une SCI dont les associés vivent dans plusieurs régions se suit sans difficulté depuis Valence.

Honoraires et déroulé de l'accompagnement

Les honoraires démarrent à 500 € HT par an pour un dossier standard. Le régime fiscal de la SCI, le nombre de biens et d'associés, un éventuel démembrement de parts et l'historique à reprendre font varier ce montant, chiffré après le premier rendez-vous et fixé dans la lettre de mission. Pour une SCI à l'IS, nos offres d'accompagnement décrivent les prestations proposées autour des comptes annuels et des déclarations fiscales.

L'accompagnement suit quatre étapes :

1. un premier rendez-vous d'une heure, gratuit et sans engagement, au cabinet, en visio ou par téléphone ;
2. une lettre de mission qui fixe le périmètre et le prix ;
3. la reprise du dossier : statuts, registre des parts, dernières déclarations, emprunts, baux ;
4. chaque printemps, la déclaration télétransmise et les attestations remises aux associés.

Les documents à réunir pour démarrer

• les statuts à jour et la répartition actuelle des parts ;
• les actes d'acquisition des biens et les tableaux d'amortissement des emprunts ;
• les baux, les relevés bancaires de la SCI et l'état des loyers encaissés ;
• les avis de taxe foncière, les appels de charges de copropriété et les factures de travaux ;
• les deux dernières déclarations 2072 ou liasses 2065, et les comptes annuels si la SCI est à l'IS.

Un expert-comptable SCI à Valence pour des déclarations justes et des choix chiffrés

Une SCI bien tenue repose sur des obligations simples à énoncer : une déclaration annuelle juste, une répartition fidèle au capital réel, des comptes présentés aux associés. Elle repose aussi sur des décisions qui se prennent rarement, mais qui pèsent longtemps : le régime fiscal, une donation de parts, une revente. En tant qu'expert-comptable SCI à Valence, j'assure le premier volet chaque année et je chiffre le second avec vous, sur vos propres données.

Si vous gérez une SCI dans la Drôme ou en Ardèche, ou si vous préparez sa création, prenons une heure pour en parler. Le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement, au cabinet à Valence ou en visio.

Prendre rendez-vous avec le cabinet Strata

Questions fréquentes

Un expert-comptable est-il obligatoire pour une SCI ?

Non. Aucun texte n'impose de recourir à un expert-comptable pour une SCI. La société doit en revanche déposer chaque année sa déclaration de résultats, 2072 à l'IR ou 2065 à l'IS, et le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. À l'IS, la SCI tient en plus une comptabilité complète avec bilan.

Combien coûte un expert-comptable pour une SCI à Valence ?

Chez Strata, l'accompagnement d'une SCI démarre à 500 € HT par an pour un dossier standard. Le montant dépend du régime fiscal de la SCI, du nombre de biens et d'associés, d'un éventuel démembrement de parts et de l'historique à reprendre. Il est chiffré après un premier rendez-vous d'une heure, gratuit et sans engagement.

Quelle déclaration fiscale dépose une SCI ?

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu dépose une déclaration 2072, 2072-S ou 2072-C selon sa situation, et chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration. Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés dépose une déclaration 2065 accompagnée de la liasse fiscale. Dans les deux cas, la télédéclaration est obligatoire.

Une SCI à l'IR doit-elle tenir une comptabilité ?

Elle n'est pas tenue à une comptabilité commerciale complète : la 2072 se remplit à partir des loyers encaissés et des dépenses payées dans l'année. Le gérant doit toutefois rendre compte de sa gestion chaque année par un rapport écrit, et les associés peuvent consulter les livres et documents sociaux. Un suivi des recettes, des dépenses et des comptes courants reste donc indispensable.

Peut-on faire passer une SCI de l'IR à l'IS, puis revenir en arrière ?

L'option pour l'IS se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. Elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option ; au-delà, elle devient irrévocable. Une société qui a renoncé à l'option ne peut plus opter à nouveau pour l'IS (article 239 du CGI).

Quand une SCI doit-elle déposer sa déclaration de résultats ?

Au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec un délai supplémentaire de 15 jours en téléprocédure, pour une SCI à l'IR ou une SCI à l'IS qui clôture au 31 décembre. En 2026, la date limite en ligne était le 20 mai. Une SCI à l'IS qui clôture en cours d'année dépose sa déclaration dans les trois mois qui suivent la clôture.

Pouvez-vous suivre ma SCI à distance ?

Oui. Le cabinet est installé à Valence et travaille aussi à distance : les rendez-vous se tiennent au cabinet, en visio ou par téléphone, les pièces se transmettent en ligne et les déclarations sont télétransmises. Les associés reçoivent leurs attestations par voie électronique, où qu'ils habitent.

Sources officielles

• Code civil, article 1855 (information des associés) : Légifrance
• Code civil, article 1856 (reddition annuelle des comptes du gérant) : Légifrance
• Code général des impôts, article 8 (imposition des associés, démembrement) : Légifrance
• Code général des impôts, article 31 (charges déductibles des revenus fonciers) : Légifrance
• Code général des impôts, article 172 bis (obligations des sociétés immobilières) : Légifrance
• Code général des impôts, annexe III, article 46 C (contenu et date de la 2072) : Légifrance
• Code général des impôts, article 206 (sociétés civiles passibles de l'IS, option) : Légifrance
• Code général des impôts, article 219 (taux de l'IS) : Légifrance
• Code général des impôts, article 239 (option pour l'IS et renonciation) : Légifrance
• Code général des impôts, article 1447 (CFE, seuil de 100 000 €) : Légifrance
• Code général des impôts, article 1649 quater B quater (télédéclaration) : Légifrance
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20 (terrains non amortissables) : bofip.impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr, « Comment déclarer les résultats de ma SCI » (mise à jour du 14 octobre 2026) : impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr, fiche « Société civile immobilière » (mise à jour du 8 avril 2026) : impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr, notice de la déclaration 2042, millésime 2026 : impots.gouv.fr

Rédigé par Cédric Mourgand, Expert-comptable
Publié le 21 octobre 2026
Modifié le 21 octobre 2026