Frais de notaire du marchand de biens : droits réduits, engagement de revendre et calcul chiffré

Sur l'achat d'un immeuble ancien en Drôme ou en Ardèche, un acquéreur ordinaire paie environ 5,8 % du prix en droits de mutation. Un marchand de biens peut ramener ce poste à 0,715 % s'il s'engage, dans l'acte, à revendre le bien dans les cinq ans. Sur une opération à 260 000 €, l'écart dépasse 13 000 €. Si le délai n'est pas tenu, les droits économisés redeviennent exigibles, avec près de cinq ans d'intérêts de retard. Voici le calcul complet, les règles du délai et le coût réel d'un dépassement.

Les frais de notaire du marchand de biens font partie des premiers chiffres que je regarde quand un client me soumet une opération. Ils pèsent directement sur la marge et dépendent d'une clause de l'acte d'achat que l'on oublie parfois de relire. Dans notre accompagnement des marchands de biens, ce point est réglé avant le compromis, en même temps que le régime de TVA de la revente. Les montants ci-dessous sont calculés avec les taux en vigueur en octobre 2026.

Ce que contiennent vraiment les frais de notaire d'un marchand de biens

Sur un achat dans l'ancien, l'essentiel de la somme versée au notaire ne lui revient pas : il la collecte pour le département, la commune et l'État. Le décompte se compose de quatre postes.

• Les droits de mutation, perçus au profit du département et de la commune, auxquels l'État ajoute un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement. C'est le seul poste qui change selon que vous prenez ou non l'engagement de revendre.
• La contribution de sécurité immobilière, au taux de 0,10 % du prix, due pour la publication de l'acte (article 881 K du CGI).
• Les émoluments du notaire, c'est-à-dire sa rémunération. Pour une vente, ils suivent le barème dégressif de l'article A444-91 du code de commerce : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 € et 0,799 % au-delà, TVA à 20 % en sus.
• Les émoluments de formalités et les débours, qui couvrent les démarches et les sommes avancées pour votre compte (documents d'urbanisme, état hypothécaire, pièces cadastrales). Ils dépendent du dossier et figurent dans le projet de décompte du notaire.

Le statut de marchand de biens ne modifie ni les émoluments ni la contribution de sécurité immobilière. Toute l'économie se joue sur les droits de mutation.

Le régime de l'article 1115 : 0,715 % au lieu de 5,8 %

Une exonération assortie d'une taxe réduite

L'article 1115 du code général des impôts exonère des droits et taxes de mutation les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce et d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par une personne assujettie à la TVA, lorsque l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans.

Le texte réserve toutefois l'application de l'article 1020 du CGI : les acquisitions d'immeubles placées sous ce régime supportent une taxe de publicité foncière de 0,70 %. L'État y ajoute 2,14 % de ce montant pour frais d'assiette (article 1647 du CGI, V-b). Le calcul donne 0,70 % × 1,0214, soit 0,715 % du prix. C'est le taux global que retient l'administration dans sa doctrine (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 40).

Le point de comparaison : le droit commun en Drôme et en Ardèche

Sans engagement, un immeuble ancien supporte les droits de droit commun : une taxe départementale, une taxe communale de 1,20 % et un prélèvement de l'État de 2,37 % calculé sur la part départementale (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20).

La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever temporairement leur taux de 4,50 % à 5 %. La Drôme et l'Ardèche ont gardé 4,50 %, d'après le tableau des taux publié par la DGFiP au 1er mai 2026, alors que l'Isère, le Rhône et le Vaucluse appliquent 5 %. En taux global, cela donne :

• 5,80665 % du prix en Drôme et en Ardèche (4,50 % + 2,37 % × 4,50 % + 1,20 %) ;
• 6,3185 % dans les départements passés à 5 % (5 % + 2,37 % × 5 % + 1,20 %).

Avec l'engagement de revendre, le taux de 0,715 % découle directement de l'article 1020 et ne dépend pas de ces délibérations départementales. Un marchand de biens qui achète à Romans-sur-Isère ou à Saint-Marcellin, de part et d'autre de la limite entre Drôme et Isère, paie donc le même montant.

Les conditions à respecter

Être assujetti à la TVA et agir en cette qualité. Le régime vise les personnes assujetties au sens de l'article 256 A du CGI. L'administration exige au minimum que l'acquéreur ait souscrit sa déclaration d'existence en matière de TVA (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 1). Concrètement, la société doit être immatriculée et identifiée à la TVA le jour de l'acte. Le choix de la société (forme juridique, impôt sur le revenu ou sur les sociétés) se règle donc bien avant le premier achat. Une SCI patrimoniale qui achète pour louer et conserver le bien n'entre pas dans ce cadre.

Prendre l'engagement dans l'acte d'acquisition. L'acte doit comporter la déclaration que le bien est acquis en vue de la revente (BOFiP, § 30). Je demande toujours à relire cette clause sur le projet d'acte, avant le rendez-vous de signature.

Acheter un bien couvert par le texte. L'article 1115 vise les immeubles et droits immobiliers (terrains, bâtiments), les fonds de commerce et les parts ou actions de sociétés immobilières.

Le titre de marchand de biens n'est pas exigé : tout assujetti agissant en tant que tel peut souscrire l'engagement, quelle que soit la qualité du vendeur (BOFiP, § 40).

Si vous préparez votre toute première acquisition, notre guide pour devenir marchand de biens détaille les autres points à régler avant le compromis, jusqu'au premier bilan d'opération.

Les cas où l'engagement n'apporte rien

Le BOFiP le signale lui-même (§ 10) : l'engagement est inutile lorsque l'acquisition bénéficie déjà du taux réduit, c'est-à-dire l'achat auprès d'un assujetti d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, vendu avec TVA sur le prix total. Le régime de l'article 1115 sert surtout dans la situation la plus fréquente chez nos clients : un bien ancien acheté à un particulier, à une succession ou à une SCI familiale.

Frais de notaire marchand de biens : le calcul sur une opération type à Valence

Les hypothèses

Une SAS marchand de biens, assujettie à la TVA, achète dans le centre de Valence un petit immeuble ancien de trois appartements. Les vendeurs sont des particuliers. Le prix est de 260 000 €, hors frais d'agence. Les émoluments de formalités et les débours, propres à chaque dossier, ne sont pas intégrés au calcul.

Le comparatif poste par poste

Ce que montre le tableau

Avec l'engagement de revendre, les frais de notaire passent de 7,05 % à 1,96 % du prix, hors formalités et débours. L'économie atteint 13 238,34 €, entièrement concentrée sur les droits de mutation.

Le même immeuble acheté à Saint-Marcellin, en Isère, supporterait 16 428,10 € de droits en droit commun, soit 1 330,81 € de plus qu'à Valence. Avec l'engagement, la facture serait identique dans les deux cas : 1 858,95 €.

La TVA sur les émoluments (494,93 € ici) suit votre droit à déduction sur l'opération. Celui-ci dépend du régime de TVA de la revente : exonération, TVA sur la marge ou TVA sur le prix total. Le sujet est développé dans notre article sur la TVA sur marge.

Le délai de cinq ans : point de départ, revente et cas particuliers

Le point de départ

Le délai court à compter de l'acquisition de l'immeuble. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 14 février 2024 (n° 22-17.541), pour le délai de cinq ans comme pour le délai réduit à deux ans. Lorsque l'acte d'achat est affecté d'une condition suspensive, l'administration retient la date de réalisation de la condition (BOFiP, § 110).

Côté revente, je conseille de signer l'acte authentique avec une marge de sécurité avant l'échéance : un compromis signé au dernier moment, conditions suspensives non levées, laisse une incertitude inutile.

Ce qui vaut revente, et ce qui ne la vaut pas

L'article 1115 et la doctrine administrative (BOFiP, § 80 à 90) apportent plusieurs précisions :

• un apport pur et simple à une société, ou un transfert dans un patrimoine fiduciaire, ne vaut pas revente ;
• un apport à titre onéreux est assimilé à une vente, y compris pour la fraction onéreuse d'un apport mixte ;
• une donation du bien avant le terme fait perdre le régime ;
• la transformation d'une SARL en SCI entraîne aussi la déchéance, sauf si la SCI reprend l'engagement par un acte rectificatif ;
• une fusion-absorption n'est pas une revente : l'obligation est transmise à la société absorbante ;
• lorsque l'engagement porte sur des parts de SCI, la dissolution sans liquidation de cette SCI rend l'engagement impossible à tenir (Cass. com., 14 mai 2013, n° 12-17.596).

Si vous rachetez à un autre professionnel

Ce cas surprend souvent. En cas d'acquisitions successives entre assujettis qui prennent chacun l'engagement de revendre, le délai imparti au premier acquéreur s'impose à tous les suivants (article 1115, premier alinéa). Si vous rachetez un bien à un confrère qui l'a lui-même acquis il y a trois ans sous ce régime, il ne vous reste que deux ans. Celui qui détient le bien à l'expiration des cinq ans paie le complément de droits sur la valeur de sa propre acquisition (BOFiP, § 50). Avant de signer le compromis, demandez la date d'achat de votre vendeur.

Les ventes à la découpe : deux ans

Lorsque la revente prend la forme de ventes par lots qui déclenchent le droit de préemption des locataires (article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou article 15 de la loi du 6 juillet 1989), le délai est ramené à deux ans (article 1115, dernier alinéa).

Aucune prolongation pour un marchand de biens classique

La loi prévoit une prolongation annuelle du délai dans un seul cas : les biens situés dans une zone d'aménagement concerté et acquis par l'aménageur de cette zone (article 1594-0 G du CGI, IV bis). En dehors de cette situation, le délai de cinq ans est ferme. Lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2026, un amendement déposé au Sénat proposait de prolonger les engagements en cours ; il a été retiré.

L'administration admet la force majeure, dans des termes stricts : l'acquéreur doit établir qu'un événement extérieur et imprévisible l'a mis dans l'impossibilité insurmontable de vendre pendant toute la durée de son obligation (BOFiP, § 70). Un marché qui ralentit ou un acheteur qui se désiste auront du mal à remplir ces conditions.

La porte de sortie : basculer vers un engagement de construire

Si votre projet évolue vers une opération lourde, vous pouvez substituer à l'engagement de revendre, avant son échéance, un engagement de construire (article 1594-0 G du CGI, A-II). Le nouvel engagement prend effet à la date à laquelle il est souscrit auprès de l'administration et vaut accomplissement de l'engagement de revendre. Vous disposez alors de quatre ans pour réaliser les travaux conduisant à un immeuble neuf. La substitution passe par une déclaration adressée en recommandé avec avis de réception, sans paiement de droits (BOFiP, § 100). Pour mémoire, une acquisition réalisée directement sous engagement de construire supporte un droit fixe de 125 € (article 691 bis du CGI).

Ce changement de cap modifie aussi la TVA de la revente, puisqu'un immeuble neuf se revend en principe avec TVA sur le prix total. Il se décide avec un chiffrage complet de l'opération.

Engagement non tenu : le coût réel d'un dépassement

Ce que prévoit le texte

L'article 1840 G ter du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, fixe la règle : lorsque l'engagement n'est pas respecté, les droits dont la mutation a été exonérée deviennent exigibles. Ils sont majorés de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI, fixé à 0,20 % par mois, et doivent être payés dans le mois qui suit la rupture de l'engagement.

Le droit supplémentaire de 1 % prévu au II du même article concerne d'autres engagements (articles 1135 bis, 1137 et I bis de l'article 1594). Il ne s'applique pas à l'engagement de revendre de l'article 1115.

Selon la doctrine administrative (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 110), les droits sont liquidés aux tarifs en vigueur au jour de l'achat, et l'intérêt de retard court depuis l'acquisition : il est décompté à partir du premier jour du mois qui suit l'expiration du délai d'enregistrement de l'acte d'achat. Sur un engagement de cinq ans, on arrive à environ 60 mois d'intérêts, soit à peu près 12 % des droits rappelés.

Le calcul sur notre opération type

Reprenons l'immeuble de Valence acheté 260 000 €, en supposant qu'aucun appartement ne soit revendu dans les cinq ans.

• Droits de droit commun : 15 097,29 €
• Taxe déjà payée lors de l'achat : 1 858,95 €
• Complément de droits : 13 238,34 €
• Intérêt de retard sur environ 60 mois (12 %) : 1 588,60 €
• Somme à verser dans le mois : environ 14 826,94 €

Le montant exact est établi par le notaire ou par le service de l'enregistrement. Au total, l'opération aura supporté 16 685,89 € de droits et d'intérêts, contre 15 097,29 € si l'achat avait été fait sans engagement. Le surcoût final, 1 588,60 €, correspond aux intérêts.

Le vrai risque tient au décaissement : près de 15 000 € à sortir en un mois, souvent au moment où le bien ne s'est pas vendu et où la trésorerie est déjà tendue. J'intègre donc ce scénario dans le plan de gestion de trésorerie de chaque opération, dès l'achat.

En cas de revente partielle

Quand seule une partie du bien a été revendue à l'échéance, l'administration calcule les droits sur la différence, si elle est positive, entre le prix d'achat global et le prix de vente des fractions cédées (BOFiP, § 110). Si deux appartements de notre immeuble ont été revendus 270 000 €, soit plus que les 260 000 € payés pour l'ensemble, l'engagement est considéré comme respecté alors même que le troisième lot reste invendu.

La règle change si le prix de chaque lot a été distingué dans l'acte d'achat : le calcul se fait alors lot par lot. Dans notre exemple, un troisième appartement ventilé à 90 000 € dans l'acte et non revendu entraînerait un rappel d'environ 4 580 € de droits, avant intérêts. La ventilation a pourtant son utilité pour suivre la marge de chaque lot : c'est un arbitrage à faire avec le notaire avant la signature.

Cas client : le local commercial qui menaçait l'opération

Cas inspiré de dossiers suivis au cabinet ; les chiffres ont été modifiés et arrondis.

En avril 2022, une SAS marchand de biens basée à Romans-sur-Isère achète un immeuble à Valence pour 310 000 € : trois appartements et un local commercial loué en rez-de-chaussée. L'engagement de revendre figure dans l'acte, et le notaire a ventilé le prix, dont 70 000 € pour le local. À l'achat, l'économie de droits atteint 15 784 € par rapport au droit commun.

Les trois appartements sont rénovés puis revendus entre 2023 et 2025, pour 352 000 € au total, soit plus que le prix d'achat de l'immeuble entier. Sans ventilation, l'engagement aurait été considéré comme respecté. Avec la ventilation, le local est suivi à part. Or il ne trouve pas preneur : le bail en cours refroidit les investisseurs.

En octobre 2025, notre échéancier fait remonter l'opération, à 18 mois de l'échéance d'avril 2027. Nous chiffrons le risque : environ 3 564 € de droits complémentaires, plus 12 % d'intérêts, soit près de 4 000 € à payer en un mois si le local n'est pas vendu à temps.

Le dirigeant envisageait de baisser son prix de 15 000 € pour vendre vite. Les chiffres montraient qu'une décote de cette taille coûtait bien plus que le rappel lui-même. Il a donc pris le temps de négocier avec le locataire, qui a racheté les murs 78 000 €. L'acte authentique a été signé en septembre 2026, sept mois avant l'échéance.

Ce dossier résume ce que je répète à chaque client : la date d'échéance de chaque engagement doit figurer dans un outil de suivi, avec une alerte assez tôt pour garder la main sur le prix de vente.

Recodification de la TVA : ce qui bouge au 1er janvier 2027

L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les règles de TVA du CGI vers le code des impositions sur les biens et services (CIBS), à compter du 1er janvier 2027 depuis le report décidé par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. L'article 256 A du CGI, qui définit l'assujetti et auquel renvoie l'article 1115, est abrogé, et l'article 9 de l'ordonnance modifie l'article 1115 en conséquence. Je mettrai cet article à jour dès que la nouvelle rédaction consolidée sera consultable. Pour les actes signés à partir de 2027, vérifiez avec votre notaire que la clause d'engagement vise les bons textes.

Mes vérifications avant de signer un achat

Avant chaque acquisition d'un client, je passe en revue ces points :

• la société est immatriculée et identifiée à la TVA à la date de l'acte ;
• le projet d'acte contient bien la déclaration d'achat en vue de la revente ;
• si le vendeur est un professionnel, la date de sa propre acquisition est connue ;
• la ventilation du prix par lot a été décidée en connaissance de cause ;
• la date d'échéance est saisie dans l'échéancier de l'opération, avec une alerte à 18 mois ;
• le plan de trésorerie comporte un scénario de rappel de droits ;
• si des travaux lourds sont envisageables, l'engagement de construire a été étudié dès le départ.

Frais de notaire du marchand de biens : ce qu'il faut retenir

Pour un bien ancien acheté à un particulier, les frais de notaire du marchand de biens tombent à environ 2 % du prix grâce à l'engagement de revendre, contre un peu plus de 7 % en droit commun en Drôme et en Ardèche, hors formalités et débours. Cette économie tient tant que le bien est revendu dans les cinq ans qui suivent l'acquisition, et qu'aucun événement (donation, transformation de société, rachat à un confrère dont le délai a déjà couru) ne vient la remettre en cause. En cas de dépassement, les droits reviennent avec environ 12 % d'intérêts, à payer dans le mois.

Chez Strata, le suivi comptable par opération intègre ces échéances dès l'achat : date de l'engagement, scénario de rappel, effet sur la trésorerie et sur la marge. Si vous préparez une acquisition en Drôme ou en Ardèche, ou si l'une de vos opérations approche de ses cinq ans, prenez rendez-vous avec le cabinet pour faire le point sur vos engagements en cours.

FAQ : frais de notaire et engagement de revendre

Quel est le montant des frais de notaire pour un marchand de biens ?

Avec l'engagement de revendre, les droits de mutation sont ramenés à 0,715 % du prix. En y ajoutant la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les émoluments du notaire, on arrive à environ 2 % du prix pour un achat de 260 000 €, hors émoluments de formalités et débours. Sans engagement, le même achat coûte un peu plus de 7 % en Drôme et en Ardèche.

Le taux de 0,715 % est-il le même dans tous les départements ?

Oui. Il correspond à la taxe de publicité foncière de 0,70 % prévue par l'article 1020 du CGI, augmentée de 2,14 % de frais d'assiette. Il ne dépend pas du taux voté par chaque département, contrairement aux droits de droit commun (environ 5,81 % en Drôme et en Ardèche, 6,32 % dans les départements passés à 5 %).

Que se passe-t-il si le bien n'est pas revendu dans les cinq ans ?

Les droits économisés deviennent exigibles, calculés aux tarifs du jour de l'achat, avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois décompté depuis l'acquisition. Sur cinq ans, cela représente environ 12 % des droits rappelés. Le tout doit être payé dans le mois qui suit l'échéance. Le droit supplémentaire de 1 % ne s'applique pas à cet engagement.

Peut-on prolonger le délai de cinq ans ?

Non, sauf pour les biens situés dans une zone d'aménagement concerté et acquis par l'aménageur. L'alternative consiste à substituer, avant l'échéance, un engagement de construire, qui laisse quatre ans pour réaliser un immeuble neuf.

À partir de quelle date court le délai de revente ?

À compter de l'acquisition du bien, comme l'a rappelé la Cour de cassation le 14 février 2024. Si l'acte d'achat comporte une condition suspensive, l'administration retient la date de réalisation de cette condition. En cas de rachat à un autre professionnel placé sous le même régime, c'est le délai du premier acquéreur qui s'applique.

Faut-il être marchand de biens pour prendre l'engagement de revendre ?

Non. Tout assujetti à la TVA qui agit en tant que tel peut souscrire l'engagement, par exemple une société de promotion ou de travaux. Une SCI patrimoniale qui achète pour louer et conserver le bien n'y a pas accès.

Sources officielles

• Article 1115 du CGI : engagement de revendre (Légifrance)
• Article 1020 du CGI : taxe de publicité foncière de 0,70 % (Légifrance)
• Article 677 du CGI : mutations visées (Légifrance)
• Article 1647 du CGI : frais d'assiette de 2,37 % et 2,14 % (Légifrance)
• Article 1594 D du CGI : taux départemental de droit commun (Légifrance)
• Article 1840 G ter du CGI : non-respect d'un engagement (Légifrance)
• Article 1727 du CGI : intérêt de retard de 0,20 % par mois (Légifrance)
• Article 1594-0 G du CGI : engagement de construire, substitution, prolongation en ZAC (Légifrance)
• Article 691 bis du CGI : droit fixe de 125 € (Légifrance)
• Article 881 K du CGI : contribution de sécurité immobilière (Légifrance)
• Article A444-91 du code de commerce : barème des émoluments de vente (Légifrance)
• BOI-ENR-DMTOI-10-50 : régime spécial des achats destinés à la revente (BOFiP)
• BOI-ENR-DMTOI-10-20 : droits de mutation de droit commun (BOFiP)
• Taux des droits d'enregistrement au 1er mai 2026 (DGFiP, impots.gouv.fr)
• Cass. com., 14 février 2024, n° 22-17.541 : point de départ du délai (Cour de cassation)
• Ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 et son article 9 : recodification de la TVA (Légifrance)
• Ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 : report au 1er janvier 2027 (Légifrance)
• Amendement n° I-292 rect. bis au PLF 2026 (Sénat)

Rédigé par Cédric Mourgand, Expert-comptable
Publié le 23 octobre 2026
Modifié le 23 octobre 2026