Expert-comptable LMNP à Valence : déclaration 2031, amortissement et régime réel

Vous louez un ou plusieurs logements meublés à Valence, dans la Drôme ou en Ardèche, ou vous préparez un premier investissement. Au régime réel, l'amortissement du bien permet souvent de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant de longues années, à condition que le prix soit correctement ventilé, que les amortissements et les déficits soient suivis sans erreur d'une année sur l'autre et que la liasse 2031 parte dans les délais. En tant qu'expert-comptable LMNP à Valence, je prends en charge ces obligations et je chiffre avec vous les décisions qui pèsent sur votre fiscalité : le choix du régime, un nouvel achat, une revente. Strata est installé à Valence, et l'accompagnement se fait au cabinet, en visio ou par téléphone.

En bref

• Vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos loyers meublés ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu'ils restent inférieurs aux autres revenus d'activité de votre foyer.
• Au régime réel, une liasse 2031 et ses annexes se déposent chaque printemps, puis le résultat se reporte sur votre déclaration de revenus.
• Le cabinet tient votre comptabilité, établit le plan d'amortissement par composants et la liasse, à partir de 600 € HT par an pour un dossier standard.
• Le premier rendez-vous dure une heure et il est gratuit.

Loueur en meublé non professionnel : qui est concerné

Les loyers d'un logement meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location nue relève des revenus fonciers, avec d'autres règles de déduction.

Au sein de la location meublée, l'article 155, IV du CGI distingue le loueur professionnel (LMP) du non professionnel (LMNP). Vous êtes LMP lorsque deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée de votre foyer fiscal dépassent 23 000 € par an, et elles dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices d'une autre activité, etc.). Il suffit que l'une des deux manque pour rester LMNP. C'est la situation de la plupart des particuliers qui investissent dans un ou deux logements en parallèle de leur emploi.

Deux formalités accompagnent le démarrage. Dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, vous déclarez votre activité sur le guichet des formalités des entreprises, ce qui vous attribue un numéro SIRET (service-public.gouv.fr). Pour l'Urssaf, la location meublée non professionnelle relève de la gestion d'un patrimoine privé : aucune cotisation sociale n'est due tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 €, seuls les prélèvements sociaux s'appliquent. Pour une location de courte durée à une clientèle de passage, des cotisations sociales deviennent dues au-delà de ce montant, un seuil à surveiller pour les gîtes et meublés de tourisme de l'Ardèche ou de la Drôme provençale.

Si vous détenez vos logements à plusieurs, la question de la structure se pose avant celle du régime. Notre article sur la structure juridique en LMNP compare la SARL de famille, l'EURL et la SCI pour un projet meublé.

Micro-BIC ou réel : les seuils 2026 et la date d'option

Sans démarche de votre part, vos loyers relèvent du micro-BIC lorsque vos recettes de l'année précédente, ou de l'avant-dernière année, ne dépassent pas le seuil applicable (article 50-0 du CGI). L'administration applique alors un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges, amortissement compris. Les seuils applicables pour les années 2026 à 2028 figurent dans le tableau ci-dessous (BOFiP, BOI-BAREME-000044). Celui des meublés de tourisme non classés, fixé par la loi à 15 000 €, n'est pas revalorisé.

Le régime réel remplace l'abattement par vos dépenses effectives : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, honoraires, et l'amortissement du logement et du mobilier. Pour un bien acheté à crédit, le résultat imposable au réel reste souvent nul pendant de nombreuses années. Au premier rendez-vous, nous comparons les deux régimes sur vos propres chiffres, en tenant compte de la réintégration des amortissements en cas de revente.

Le calendrier de l'option pour le réel

Ce calendrier surprend souvent. L'option pour le réel s'exerce dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l'année qui précède celle où elle s'applique (article 50-0, 4 du CGI ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30). Elle vaut un an et se reconduit tacitement. Pour être imposé au réel sur vos loyers de 2027, vous devez donc opter avant la date limite de votre déclaration de revenus du printemps 2027. Pour 2026, la fenêtre s'est refermée au printemps dernier, sauf si votre location a démarré cette année : une activité nouvelle peut opter jusqu'au dépôt de la déclaration de sa première année.

Gîtes et meublés de tourisme : l'effet du classement

Depuis les revenus de 2025, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d'un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024). Classé, le même logement relève du seuil de 83 600 € et de l'abattement de 50 %. Lorsque les recettes dépassent 15 000 € deux années de suite, le micro-BIC cesse de s'appliquer et le réel devient obligatoire (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-10). Pour un gîte de la vallée de l'Ardèche ou une location saisonnière en Drôme provençale, le choix entre classement et régime réel se fait chiffres en main.

Ce que comprend notre accompagnement LMNP au réel

La mise en place du dossier

Tout commence par la valeur de départ du bien. Le terrain ne s'amortit pas : seule la part du prix qui correspond à la construction peut l'être, et la répartition entre sol et bâti se justifie selon les circonstances propres à chaque bien (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20, § 230). Nous décomposons ensuite la construction en composants (gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements intérieurs), chacun amorti sur sa propre durée, et nous amortissons le mobilier à part. Les frais d'acquisition et les travaux réalisés avant la mise en location trouvent leur place dans ce plan.

Ce travail initial sert de base à toutes les déclarations suivantes, et une ventilation mal justifiée peut être remise en cause lors d'un contrôle. Le mode de calcul est détaillé, simulateur à l'appui, dans notre guide de l'amortissement LMNP.

Si vous étiez déjà au réel avec un autre prestataire, nous reprenons l'historique : liasses précédentes, tableau des amortissements pratiqués, amortissements et déficits en report.

La liasse 2031 et votre déclaration de revenus

Au réel, vous déposez chaque année une déclaration de résultats n° 2031-SD accompagnée des tableaux n° 2033-A à 2033-G, y compris lorsque le résultat est nul ou déficitaire. Le délai légal court jusqu'au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, prolongé de 15 jours calendaires pour une transmission par téléprocédure (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20, § 50 et 60). En 2026, la date limite en ligne tombait ainsi le 20 mai. Le résultat se reporte ensuite sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO, avec votre numéro SIRET.

Nous établissons la liasse, nous la télétransmettons et nous vous indiquons les montants à reporter, case par case. Le guide Comment déclarer ses loyers selon son régime en 2026 reprend ces étapes du côté de la déclaration de revenus.

Le suivi des amortissements et des déficits

Deux règles imposent un suivi rigoureux d'une année sur l'autre. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges, et la part non utilisée se reporte sur les exercices suivants, sans limite de durée (article 39 C, II du CGI). Les autres charges peuvent créer un déficit, imputable uniquement sur vos revenus de location meublée non professionnelle de l'année et des dix années suivantes (article 156, I-1° ter du CGI).

Le stock d'amortissements en attente constitue un actif fiscal à part entière. Il se perd facilement lors d'un changement de comptable ou d'une année déclarée seul, faute de tableau de suivi. Nous le tenons à jour d'une année sur l'autre.

CFE et prélèvements sociaux

La cotisation foncière des entreprises peut être due au titre de la location meublée, selon le lieu et l'usage du logement. Les loueurs dont les recettes ne dépassent pas 5 000 € sont exonérés de la cotisation minimum (article 1647 D du CGI). Nous vérifions si elle s'applique à votre logement.

La CSG sur les revenus du patrimoine est désormais de 10,6 % (article L136-8 du Code de la sécurité sociale), ce qui porte les prélèvements sociaux sur les bénéfices LMNP à 18,6 %. Les revenus fonciers de la location nue restent soumis à une CSG de 9,2 %, soit 17,2 % au total. L'écart compte désormais dans la comparaison entre meublé et location nue.

Notre approche : chiffrer vos décisions avant de les prendre

Au réel, le résultat imposable d'une année n'apparaît qu'avec la liasse déposée au printemps suivant. Les choix qui le déterminent se font bien avant : signer un achat, lancer des travaux, changer de régime, vendre.

Strata est un cabinet orienté conseil et données. Quand l'une de ces décisions se présente, nous la chiffrons sur vos propres données, avec la même logique de tableau de bord que pour les entreprises que nous accompagnons. Le calendrier ci-dessous rappelle les échéances d'une année LMNP au réel.

Les décisions à chiffrer avant de les prendre

• passer du micro-BIC au réel, ou y renoncer, avant la date limite de la déclaration de revenus du printemps ;
• acheter un nouveau logement, en mesurant l'effet de ses charges et de son amortissement sur votre résultat ;
• engager des travaux importants, dont la nature détermine s'ils passent en charges ou s'amortissent sur plusieurs années ;
• revendre, en intégrant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.

La revente se prépare des années avant

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value (article 150 VB, III du CGI, issu de la loi de finances pour 2025). La plus-value imposable augmente d'autant. Les logements situés dans certaines résidences, notamment les résidences pour étudiants et les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, échappent à cette réintégration. Pour un studio loué à un étudiant dans un immeuble classique du centre de Valence, elle s'applique pleinement.

Avant toute promesse de vente, nous chiffrons la plus-value avec la réintégration et les abattements pour durée de détention. Notre article sur la plus-value immobilière détaille le calcul général.

Meublé ou location nue pour votre prochain achat

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a créé un amortissement en location nue pour certains logements situés dans un immeuble collectif, neufs ou anciens après des travaux lourds, et loués au moins neuf ans comme résidence principale, sous plafonds de loyers et de ressources (article 31, I-1° i et j du CGI). La déduction annuelle va de 3 % à 5,5 % selon le logement et le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer, montant majoré en location sociale. Le dispositif vise les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Pour un achat neuf dans l'agglomération valentinoise, la comparaison avec le LMNP se fait désormais au cas par cas, écart de prélèvements sociaux compris. La liste des charges déductibles des revenus fonciers complète l'analyse côté location nue.

Cas client : opter pour le réel dès la première année

Exemple anonymisé, chiffres arrondis à des fins d'illustration.

Sophie, salariée à Valence, a acheté début 2026 un T2 près du centre-ville, qu'elle loue meublé depuis mars. Elle pensait relever automatiquement du micro-BIC et nous a contactés à l'automne pour préparer sa première déclaration.

Son activité ayant démarré en 2026, elle peut encore opter pour le réel au titre de cette première année, dans le délai de dépôt de sa première déclaration. Nous avons comparé les deux régimes sur ses chiffres :

• loyers 2026 : 6 500 € ;
• charges hors amortissements (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance) : 3 000 € ;
• amortissements de l'exercice (bâti hors terrain, par composants, et mobilier, au prorata de la période de location) : 4 200 €.

Au micro-BIC, l'abattement de 50 % laisse 3 250 € imposables. Avec une tranche marginale à 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, cela représente près de 1 600 € d'impôt. Au réel, l'amortissement n'est déductible qu'à hauteur de 3 500 €, ce qui ramène le résultat à zéro, et les 700 € restants rejoignent le stock reporté sur les années suivantes. Les honoraires du cabinet, déductibles au réel, ne sont pas intégrés à cet exemple.

Sophie exercera l'option dans le délai de sa première déclaration, au printemps 2027. Nous avons aussi chiffré avec elle l'effet d'une revente d'ici une dizaine d'années, réintégration des amortissements comprise, pour qu'elle choisisse le réel en connaissant cette contrepartie.

Loueurs en meublé de la Drôme et de l'Ardèche : les situations que nous suivons

Location étudiante et jeunes actifs à Valence. Studios et T2 près des sites universitaires ou de la gare : rotation régulière des locataires, petits travaux fréquents, mobilier à renouveler. La qualification des dépenses et le suivi des amortissements y demandent une attention particulière.

Gîtes et meublés de tourisme. En Ardèche, en Drôme provençale ou dans le Vercors, le classement, le seuil de 15 000 € et celui de 23 000 € au-delà duquel des cotisations sociales s'ajoutent en courte durée se regardent ensemble avant de choisir un régime.

Lots en résidence de services. Résidences étudiantes ou seniors gérées par un exploitant, avec un bail commercial : la TVA, la relation avec le gestionnaire et la future plus-value demandent un suivi propre. Certaines de ces résidences sont exclues de la réintégration des amortissements à la revente.

Biens détenus en société. Une société de personnes qui compte plusieurs associés, comme une SARL de famille, n'a pas accès au micro-BIC (article 50-0, 2-c du CGI) et relève donc du réel. Il faut alors établir la liasse de la société et répartir le résultat entre les associés.

Changement de comptable ou dossier en retard. Liasse non déposée, amortissements oubliés, déficits non reportés : nous reconstituons l'historique avant la prochaine échéance.

Le cabinet intervient à Valence et dans les communes voisines (Bourg-lès-Valence, Portes-lès-Valence, Romans-sur-Isère), jusqu'à Montélimar et côté Ardèche. Les rendez-vous ont lieu au cabinet ou à distance et les pièces se transmettent en ligne : un propriétaire installé ailleurs en France, avec un bien dans la Drôme, peut être suivi depuis Valence.

Lorsque l'investissement glisse vers l'achat-revente ou la construction pour vendre, les règles changent de nature. Nos pages consacrées à l'expert-comptable marchand de biens et à l'expert-comptable pour promoteur immobilier traitent ces situations.

Honoraires et déroulé de l'accompagnement

Les honoraires d'un dossier LMNP au réel démarrent à 600 € HT par an, pour la comptabilité, l'amortissement du bien et du mobilier et la liasse fiscale. Le nombre de logements, une détention en société, un historique à reprendre ou un passage du micro-BIC au réel font varier ce montant, chiffré après le premier rendez-vous. Ces honoraires constituent une charge déductible de votre résultat au réel. Pour comparer plusieurs cabinets sur un périmètre identique, notre guide pour choisir un expert-comptable à Valence détaille les critères à vérifier.

L'accompagnement suit quatre étapes :

1. un premier rendez-vous d'une heure, gratuit et sans engagement, au cabinet, en visio ou par téléphone ;
2. une lettre de mission qui fixe le périmètre et le prix ;
3. la mise en place ou la reprise du dossier, avec le plan d'amortissement ;
4. la liasse 2031 au printemps, télétransmise, et les montants à reporter sur votre déclaration de revenus.

Les documents à réunir pour démarrer

• l'acte d'achat et le décompte du notaire ;
• les factures du mobilier et des travaux ;
• le tableau d'amortissement du prêt ;
• l'avis de taxe foncière, les appels de charges de copropriété et l'attestation d'assurance ;
• les baux et le relevé des loyers encaissés ;
• les liasses et le tableau des amortissements des années précédentes, si vous étiez déjà au réel.

Conclusion : un expert-comptable LMNP à Valence pour un régime réel bien tenu

Pour un loueur qui a acheté à crédit, le régime réel est le plus souvent le plus avantageux, à condition d'être tenu avec méthode : une ventilation du prix défendable, des amortissements et des déficits suivis d'année en année, une liasse déposée dans les délais. J'y ajoute, en tant qu'expert-comptable LMNP à Valence, des chiffres pour décider : la comparaison des régimes sur votre situation, l'effet d'un nouvel achat et le coût fiscal d'une revente.

Si vous louez un logement meublé dans la Drôme ou en Ardèche, ou si vous préparez un premier investissement, prenons une heure pour en parler. Le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement, à Valence ou en visio.

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Questions fréquentes

Un expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?

Non, aucun texte n'impose de recourir à un expert-comptable pour un loueur en meublé non professionnel. Au régime réel, vous devez en revanche tenir une comptabilité, établir un plan d'amortissement et déposer chaque année la liasse 2031 et ses annexes. Les honoraires du cabinet sont déductibles de votre résultat.

Combien coûte un expert-comptable LMNP à Valence ?

Chez Strata, un dossier LMNP au réel démarre à 600 € HT par an pour la comptabilité, l'amortissement du bien et du mobilier et la liasse fiscale. Le montant dépend du nombre de logements, d'une éventuelle société et de l'historique à reprendre. Le premier rendez-vous, d'une heure, est gratuit.

Quelle est la date limite de la déclaration 2031 ?

La liasse 2031 doit parvenir à l'administration au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec 15 jours calendaires supplémentaires en cas de télétransmission. En 2026, la date limite en ligne était le 20 mai. Le résultat se reporte ensuite sur la déclaration de revenus n° 2042-C-PRO.

Peut-on passer du micro-BIC au réel en cours d'année ?

Non. L'option pour le réel s'exerce au plus tard à la date limite de la déclaration de revenus de l'année précédente et prend effet au 1er janvier. Pour être au réel sur vos loyers de 2027, l'option doit être formulée avant la date limite de votre déclaration de revenus du printemps 2027. Une activité qui démarre peut opter lors de sa première déclaration.

L'amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?

Non. L'amortissement se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges, et l'excédent se reporte sans limite de durée sur les années suivantes (article 39 C du CGI). Un déficit né des autres charges s'impute sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.

Que change la réintégration des amortissements à la revente ?

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable (article 150 VB, III du CGI). Certaines résidences, notamment pour étudiants ou pour personnes âgées, en sont exclues. Le calcul se fait avant de signer la promesse de vente.

À partir de quand devient-on loueur en meublé professionnel ?

Il faut réunir deux conditions : des recettes de location meublée supérieures à 23 000 € par an pour le foyer fiscal, et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Si vos salaires restent plus élevés que vos loyers, vous restez LMNP, même au-delà de 23 000 €.

Pouvez-vous suivre mon dossier à distance ?

Oui. Le cabinet est installé à Valence et travaille aussi à distance : les rendez-vous peuvent se tenir en visio ou par téléphone, les pièces se transmettent en ligne et la liasse est télétransmise.

Sources officielles

• Code général des impôts, article 155 (loueur professionnel et non professionnel) : Légifrance
• Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC, seuils, exclusions, option pour le réel) : Légifrance
• BOFiP, BOI-BAREME-000044 (seuils 2026 à 2028) : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-10 (appréciation et franchissement des seuils) : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30 (option pour un régime réel) : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20 (délai et contenu de la déclaration 2031) : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20 (terrains non amortissables) : bofip.impots.gouv.fr
• Code général des impôts, article 39 C (limitation et report de l'amortissement) : Légifrance
• Code général des impôts, article 156 (déficits LMNP) : Légifrance
• Code général des impôts, article 150 VB (réintégration des amortissements dans la plus-value) : Légifrance
• Code général des impôts, article 31 (amortissement en location nue créé par la loi de finances pour 2026) : Légifrance
• Code général des impôts, article 1647 D (CFE, cotisation minimum) : Légifrance
• Code de la sécurité sociale, article L136-8 (taux de CSG) : Légifrance
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme) : Légifrance
• Service Public, « Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée » (vérifié le 15 avril 2026) : service-public.gouv.fr
• impots.gouv.fr, « Les locations meublées » : impots.gouv.fr

Rédigé par Cédric Mourgand, Expert-comptable
Publié le 6 octobre 2026
Modifié le 6 octobre 2026