Liasse 2031 en LMNP : remplir votre déclaration et ses annexes 2033 sans erreur
Vous louez un appartement meublé et vous êtes passé au régime réel ? Chaque printemps, une déclaration de plus vous attend avant même votre déclaration de revenus : la liasse 2031. C'est elle qui transforme vos loyers, vos charges et vos amortissements en un résultat fiscal, souvent proche de zéro quand le dossier est bien monté. Mal remplie, elle vous fait perdre l'essentiel de l'intérêt du réel.
La liasse 2031 est la déclaration de résultats que doit déposer tout loueur en meublé non professionnel (LMNP) imposé au régime réel. Elle se compose du formulaire 2031-SD et de ses annexes 2033, puis son résultat est reporté sur votre déclaration de revenus. Au cabinet, en tant qu'expert-comptable LMNP à Valence, j'en prépare chaque année pour des propriétaires de la Drôme et de l'Ardèche, et ce sont toujours les mêmes points qui posent problème : les dates, l'amortissement et le report final. Voici comment les traiter.
La liasse 2031, de quoi parle-t-on exactement ?
Le formulaire 2031-SD est la déclaration de résultats des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) des personnes soumises à l'impôt sur le revenu. La location meublée relève des BIC, et non des revenus fonciers comme la location nue : c'est pour cette raison qu'un particulier qui loue un studio meublé se retrouve à déposer le même type de déclaration qu'un commerçant.
Le 2031-SD tient sur peu de pages. Il récapitule l'identité du déclarant, l'adresse de l'activité et le résultat fiscal. Le détail se trouve dans les annexes : les tableaux 2033 au régime réel simplifié, ou les tableaux 2050 à 2059 au régime réel normal. En pratique, un LMNP relève presque toujours du réel simplifié, donc des 2033.
Qui doit déposer une liasse 2031 ?
Vous êtes concerné si vous êtes loueur en meublé au régime réel, que ce soit de plein droit parce que vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC, ou parce que vous avez choisi le réel alors que vous pouviez rester au micro. Le loueur qui reste au micro-BIC n'a pas de liasse : il déclare directement ses recettes brutes sur la 2042-C-PRO et l'administration applique un abattement forfaitaire.
Les plafonds du micro-BIC ont bougé deux fois en peu de temps, ce qui pousse beaucoup de propriétaires vers la liasse 2031 :
- pour les revenus 2025 (déclarés en 2026), la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a ramené le plafond des meublés de tourisme non classés à 15 000 € avec un abattement de 30 %, et celui des autres locations meublées à 77 700 € avec un abattement de 50 % ;
- pour les revenus perçus à partir de 2026, l'actualisation triennale publiée au BOFiP le 19 août 2026 porte le plafond de droit commun à 83 600 €, le seuil de 15 000 € des meublés de tourisme non classés n'étant pas revalorisé. Ces montants figurent à l'article 50-0 du CGI.
Dans nos départements, l'effet est très concret. Un gîte non classé en Ardèche qui encaisse 18 000 € de nuitées par an n'a plus le choix : il passe au réel, donc à la liasse 2031.
Les formulaires qui composent la liasse
Liasse 2031 : les dates limites à retenir
La liasse 2031 a son propre calendrier, distinct de celui de la déclaration de revenus. Le délai légal est fixé au deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai pour un exercice clos le 31 décembre, et l'administration accorde 15 jours calendaires supplémentaires aux déclarations transmises par voie dématérialisée, comme le rappelle le calendrier des obligations déclaratives du BOFiP.
En 2026, pour les revenus 2025, cela donnait le mardi 5 mai comme date légale et le mercredi 20 mai comme date limite effective de télétransmission. Pour la campagne 2027 (revenus 2026), le 1er mai tombe un samedi : en appliquant la même règle, on arrive au mardi 4 mai et à une date effective autour du 19 mai 2027. Je l'indique sous réserve, parce que le calendrier officiel n'est publié qu'en début d'année. Lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2026, des amendements proposaient d'aligner toutes ces échéances sur le 15 mai ; la campagne 2026 a pourtant continué à suivre la règle du deuxième jour ouvré. Si cela change pour 2027, je mettrai cet article à jour.
La déclaration de revenus (2042 et 2042-C-PRO) suit ensuite son calendrier habituel, par zone de département. La Drôme et l'Ardèche (26 et 07) étaient en 2026 dans la zone des départements 01 à 19, la plus précoce, avec une date limite en ligne au 21 mai. Le résultat de la liasse doit donc être connu avant que vous validiez votre déclaration de revenus.
Pas de papier : la télétransmission est obligatoire
Selon le dépliant de la DGFiP consacré aux loueurs en meublé non professionnels, la déclaration 2031 et ses annexes doivent être télédéclarées, soit par vous-même depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr (procédure dite EFI), soit par votre expert-comptable ou un prestataire agréé (procédure EDI). Un dépôt papier expose à l'amende prévue à l'article 1738 du CGI : en l'absence de droits, 15 € par document, avec un total compris entre 60 € et 150 €.
Le retard, lui, est sanctionné par l'article 1728 du CGI : majoration de 10 % des droits sans mise en demeure, 40 % si la déclaration n'est toujours pas déposée trente jours après une mise en demeure. Quand votre résultat est nul, la majoration porte sur peu de chose, mais un dépôt tardif fragilise aussi la crédibilité de votre dossier en cas de contrôle.
Le prérequis oublié : le numéro SIRET
Pour accéder à l'espace professionnel et y déposer une liasse, il faut un SIRET. Le loueur en meublé l'obtient en déclarant le début de son activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises (formulaire P0i), en principe dans les 15 jours qui suivent la première mise en location. Chaque année, je reçois en avril des propriétaires qui découvrent qu'ils n'ont jamais fait cette démarche. Elle se règle, mais elle prend quelques jours, et il faut ensuite créer l'espace professionnel.
Remplir la liasse 2031 étape par étape
Étape 1 : rassembler les recettes de l'année
Les recettes comprennent les loyers encaissés, les charges refacturées au locataire et, pour un meublé de tourisme, l'ensemble des nuitées. Si vous passez par une plateforme ou une agence, partez des relevés annuels plutôt que des virements reçus sur votre compte, qui sont nets de commissions. La commission doit apparaître en charge, pas venir réduire votre chiffre d'affaires.
Étape 2 : lister les charges déductibles
Au réel, vous déduisez les charges réellement payées pour l'activité : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, cotisation foncière des entreprises (CFE), frais de gestion locative, honoraires comptables, petites réparations et entretien. Chaque montant doit pouvoir être justifié par une facture ou un relevé.
Étape 3 : construire le tableau d'amortissement
C'est l'étape qui fait tout l'intérêt du réel. Le bien immobilier n'est pas déduit en une fois : il est amorti sur plusieurs années, composant par composant (gros œuvre, toiture, façade, installations techniques, agencements), chacun sur sa propre durée. Le terrain, lui, ne s'amortit jamais, et le ventiler correctement est la première chose qu'un contrôleur vérifie. Les meubles et les travaux s'amortissent aussi. J'ai détaillé la méthode dans notre article sur le tableau d'amortissement en LMNP.
Étape 4 : appliquer la limite de l'article 39 C
L'article 39 C du CGI prévoit que, lorsque le bien est loué par une personne physique, l'amortissement n'est déductible que dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges. Autrement dit, il peut ramener votre résultat à zéro, jamais en dessous. La part non déduite n'est pas perdue : le même article permet de la déduire des résultats des exercices suivants, dans la même limite. Il faut donc suivre cet amortissement en attente d'une année sur l'autre, sans quoi il disparaît de fait.
Étape 5 : reporter le résultat sur la 2042-C-PRO
Une fois la liasse transmise, son résultat est reporté sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles au régime réel : en pratique, case 5NA pour un bénéfice ou un résultat nul, case 5NY pour un déficit, pour le premier déclarant du foyer (les cases 5OA/5OY et 5PA/5PY concernent les autres membres). Les numéros de cases peuvent évoluer d'une année à l'autre : vérifiez-les dans la notice de l'année. L'erreur classique consiste à reporter les loyers bruts au lieu du résultat fiscal, ce qui revient à payer l'impôt sans profiter du réel. Si vous louez aussi des biens vides, leurs revenus suivent une autre déclaration : je vous renvoie à notre guide pour déclarer ses loyers.
Pour une première année d'activité, retenez un point de l'article 50-0 du CGI : en cas de création, l'option pour le réel s'exerce dans le délai de dépôt de la déclaration de la première année. Déposer votre première liasse 2031 dans les temps est donc ce qui vous place au réel. Le choix entre les deux régimes mérite d'être fait avant cette échéance (j'ai comparé les deux, calculs à l'appui, dans notre article sur l'option pour le réel), et cette option se reconduit ensuite tacitement chaque année.
Déficit et amortissement en attente : deux notions à ne pas confondre
Beaucoup de propriétaires pensent qu'un LMNP au réel « crée du déficit ». C'est vrai dans un seul cas : quand vos charges hors amortissement dépassent vos recettes, par exemple l'année de l'achat avec les frais de dossier bancaire, ou une année de forte vacance locative. Ce déficit ne s'impute pas sur vos salaires : il ne peut réduire que les bénéfices de vos locations meublées non professionnelles des dix années suivantes, selon la doctrine administrative sur la location meublée.
L'amortissement non déduit obéit à une autre logique. Il ne crée pas de déficit, il reste en réserve et se déduit dès que le résultat le permet, sans limite de durée. Sur une liasse 2031, ces deux montants se suivent séparément. Les confondre conduit soit à perdre un déficit au bout de dix ans, soit à imputer un amortissement là où la loi ne le permet pas.
Ce que votre liasse 2031 prépare pour la revente
C'est le point que l'on regarde le moins au moment de remplir la liasse, et pourtant il pèse lourd. Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025, le III de l'article 150 VB du CGI prévoit que, lors de la revente d'un bien loué en meublé, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est diminué des amortissements admis en déduction. La règle s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025.
Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026 a confirmé que les amortissements déduits avant 2025 sont eux aussi concernés. Le texte prévoit des exceptions, notamment pour les résidences étudiantes, les résidences seniors avec services et certains établissements pour personnes âgées.
Concrètement, chaque euro d'amortissement déduit aujourd'hui réduit votre impôt annuel mais augmente la plus-value imposable à la revente, avec les abattements pour durée de détention qui s'appliquent ensuite. Le réel reste le plus souvent avantageux sur un horizon de détention long ; le détail du calcul figure dans notre article sur la réintégration des amortissements à la revente. Encore faut-il disposer, le jour de la vente, de l'historique exact des amortissements déduits année par année, et c'est votre série de liasses 2031 qui le fournit. Le texte vise les amortissements « admis en déduction » : la part restée en attente au titre de l'article 39 C mérite d'être identifiée précisément, et c'est un point que j'examine au cas par cas avant toute cession.
Les erreurs que je retrouve le plus souvent
La première concerne le terrain. Un bien acheté 200 000 € n'est jamais amortissable pour 200 000 € : une quote-part correspond au terrain et doit être isolée, en s'appuyant sur des éléments objectifs (prix du foncier dans la commune, acte d'achat, expertise). Un taux unique appliqué sans justification est fragile.
Viennent ensuite les frais d'acquisition. Frais de notaire et frais d'agence peuvent être amortis avec le bien ou, selon les cas, déduits ; ce choix se fait la première année et conditionne toute la suite. Les oublier revient à renoncer à une partie de vos déductions.
J'observe aussi régulièrement des liasses déposées sans suivi des amortissements en attente. L'année où le prêt est remboursé et où les intérêts disparaissent, le résultat remonte : c'est précisément là que la réserve d'amortissement accumulée aurait dû servir.
Il y a enfin les oublis de charges, notamment la CFE, que beaucoup de loueurs découvrent la deuxième année, et la confusion entre location vide et location meublée lorsqu'un même propriétaire possède les deux. Les règles de déduction, les formulaires et le traitement des déficits n'ont rien à voir.
Cas client : un T2 meublé à Bourg-lès-Valence passé au réel
Un couple de salariés nous a contactés au printemps 2026. Ils louent depuis 2022 un T2 meublé à Bourg-lès-Valence à un étudiant, pour 650 € par mois, soit 7 800 € de recettes annuelles. Ils étaient restés au micro-BIC : avec l'abattement de 50 %, 3 900 € s'ajoutaient chaque année à leurs revenus imposables, soit environ 1 170 € d'impôt sur le revenu à leur taux marginal de 30 %, prélèvements sociaux en plus.
Sur l'année 2025, nous avons recensé 4 450 € de charges déductibles (intérêts, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, CFE, honoraires). Le résultat avant amortissement tombait à 3 350 €. Après ventilation du prix d'achat entre terrain et composants, l'amortissement annuel du bâti et des meubles atteignait environ 4 800 €. La limite de l'article 39 C a plafonné la déduction à 3 350 € : résultat fiscal nul, reporté en case 5NA, et 1 450 € d'amortissement mis en réserve pour les années suivantes.
Nous leur avons aussi expliqué ce qu'ils gagnaient et ce qu'ils préparaient. L'impôt annuel sur ce bien disparaît pour plusieurs années, mais en cas de revente, les amortissements déduits viendront réduire leur prix d'acquisition. Leur projet est de garder l'appartement au moins quinze ans, ce qui rend le réel clairement favorable dans leur situation. Les montants sont arrondis et le dossier anonymisé.
Faire sa liasse 2031 seul ou se faire accompagner ?
Vous pouvez déposer votre liasse 2031 vous-même depuis votre espace professionnel, et certains propriétaires le font très bien. Je vous le déconseille la première année, celle où l'on fixe la ventilation terrain et composants, le traitement des frais d'acquisition et la durée d'amortissement des meubles. Ces choix vous suivront jusqu'à la revente et ne se corrigent pas facilement après coup.
Ce que nous apportons au cabinet tient surtout au suivi dans le temps : un tableau d'amortissement tenu à jour, les amortissements en attente et les déficits suivis séparément, et un historique prêt le jour où vous vendez. Nous travaillons sur des données propres, ce qui permet aussi de simuler avant chaque échéance l'intérêt de rester au réel ou de revenir au micro.
Conclusion : une liasse 2031 bien tenue vous sert jusqu'à la revente
La liasse 2031 n'est pas qu'une formalité de mai. Elle fixe chaque année votre résultat imposable en LMNP, conserve vos amortissements en réserve et construit l'historique qui servira au calcul de votre plus-value. En 2026, la date limite de télétransmission était le 20 mai ; pour 2027, comptez sur une échéance autour du 19 mai, à confirmer, et sur un résultat qui doit être prêt avant votre déclaration de revenus.
Si vous louez en meublé dans la Drôme ou l'Ardèche et que vous voulez passer au réel, sécuriser votre première liasse ou faire vérifier les précédentes, notre accompagnement LMNP au réel est fait pour cela. Prenez contact avec le cabinet : nous regardons votre situation et vous disons franchement si le réel vaut le coup dans votre cas.
FAQ : liasse 2031 en LMNP
Qu'est-ce que la liasse 2031 ?
C'est la déclaration de résultats des BIC pour les personnes soumises à l'impôt sur le revenu. Elle comprend le formulaire 2031-SD et ses annexes 2033 (bilan, compte de résultat, immobilisations et amortissements, provisions et déficits). Un loueur en meublé au régime réel doit la déposer chaque année.
Un LMNP au micro-BIC doit-il déposer une liasse 2031 ?
Non. Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes directement sur la 2042-C-PRO et l'administration applique l'abattement forfaitaire. La liasse 2031 ne concerne que le régime réel.
Quelle est la date limite de la liasse 2031 ?
Le délai légal est le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, prolongé de 15 jours en cas de télétransmission. En 2026, la date effective était le 20 mai. Pour 2027, la même règle conduit à une échéance autour du 19 mai, à confirmer dans le calendrier officiel.
Peut-on déposer la liasse 2031 sur papier ?
Non. La 2031 et ses annexes doivent être télétransmises, depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr ou par un expert-comptable. Un dépôt papier expose à l'amende de l'article 1738 du CGI.
Où reporter le résultat de la liasse 2031 ?
Sur la 2042-C-PRO, rubrique des locations meublées non professionnelles au régime réel : case 5NA pour un bénéfice ou un résultat nul, case 5NY pour un déficit (premier déclarant du foyer). Vérifiez la notice de l'année, les numéros de cases pouvant changer.
L'amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?
Non. L'article 39 C du CGI limite l'amortissement déductible au loyer diminué des autres charges. La part non déduite se reporte sur les années suivantes sans limite de durée.
Les amortissements déclarés dans la liasse 2031 ont-ils un effet à la revente ?
Oui. Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est diminué des amortissements admis en déduction (article 150 VB du CGI), y compris ceux déduits avant 2025. Certaines résidences de services sont exclues.
