Plus-value location meublée : LMNP ou LMP, ce que vous paierez vraiment à la revente

Revendre un logement loué meublé pose presque toujours la même question : combien va coûter la plus-value ? En location meublée, tout part de votre statut. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève du régime des particuliers, durci en 2025 par la réintégration des amortissements. Le loueur professionnel (LMP) relève du régime des entreprises, avec une imposition plus technique mais des exonérations capables d'effacer la totalité de l'impôt.

C'est l'une des questions que je traite le plus souvent comme expert-comptable LMNP à Valence, et les erreurs coûtent cher parce qu'elles se découvrent chez le notaire, une fois le prix fixé. Dans ce guide, je détaille la plus-value location meublée dans les deux régimes, textes officiels à l'appui, avec un exemple chiffré et un cas réel de la Drôme.

Votre statut décide du régime de plus-value

Le code général des impôts sépare nettement les deux situations. Si vous êtes LMNP, la plus-value réalisée sur le logement suit les règles des particuliers prévues aux articles 150 U à 150 VH (article 151 septies, VII du CGI). Si vous êtes LMP et que le bien est inscrit à l'actif de votre activité, elle relève du régime des plus-values professionnelles (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 400).

Les deux conditions du statut de LMP

Vous êtes loueur professionnel lorsque deux conditions sont réunies (article 155, IV du CGI) :

• les recettes de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € par an ;
• elles dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer : salaires, bénéfices d'une autre activité, rémunérations de gérant, bénéfices non commerciaux ou agricoles.

Deux précisions de l'administration évitent bien des erreurs. Les recettes se comptent toutes taxes comprises, charges locatives incluses. Et les pensions de retraite entrent dans les « autres revenus » au même titre que les salaires (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 110 et 150). J'entends encore régulièrement qu'un retraité deviendrait LMP facilement parce que sa pension ne compterait pas. C'est inexact, et ceux qui ont construit leur stratégie de sortie sur cette idée le découvrent au pire moment.

C'est l'année de la vente qui compte

Le statut s'apprécie chaque année, au niveau du foyer. Si vous avez été LMNP pendant dix ans puis LMP pendant trois ans, la plus-value suit le régime applicable l'année de la cession, sans découpage par période (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 460). Comme ce statut n'est connu qu'en fin d'année, l'administration admet que vous appliquiez celui de l'année précédente, puis que vous régularisiez sans pénalité si nécessaire (même document, § 470).

Autre règle méconnue : l'année où vous cessez toute location meublée, les recettes de chaque bien vendu sont ramenées à douze mois pour apprécier le seuil de 23 000 € (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 200). Vendre en début d'année ne fait donc pas baisser artificiellement vos recettes.

Plus-value location meublée en LMNP : le régime des particuliers, corrigé depuis 2025

Le calcul de base

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Ce dernier peut être majoré des frais d'achat (réels, ou forfait de 7,5 %) et, sous conditions, des dépenses de travaux ou d'un forfait de 15 % au-delà de cinq ans de détention (article 150 VB du CGI).

Un abattement pour durée de détention réduit ensuite cette plus-value, à un rythme différent pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux (article 150 VC du CGI ; BOI-RFPI-PVI-20-20) :

• pour l'impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e : l'exonération est totale après 22 ans ;
• pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an : l'exonération est totale après 30 ans.

La plus-value nette est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu (article 200 B du CGI) et à 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse de la CSG à 10,6 % appliquée en 2026 à de nombreux revenus du patrimoine épargne les plus-values immobilières, qui conservent une CSG de 9,2 % (article L136-8, IV du code de la sécurité sociale). Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute (article 1609 nonies G du CGI).

Le détail de ces étapes, forfaits et exonérations compris, figure dans notre guide sur le calcul d'une plus-value immobilière.

La réintégration des amortissements

Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu est minoré des amortissements que vous avez déduits pendant la location (article 150 VB, III du CGI, issu de l'article 84 de la loi de finances pour 2025). La plus-value brute augmente d'autant. La règle vise toutes les ventes conclues depuis cette date, y compris pour des amortissements déduits bien avant 2025.

Plusieurs situations y échappent ou appellent un traitement particulier :

1. Certaines résidences : résidences pour étudiants ou pour personnes âgées relevant des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, EHPAD, résidences services agréées pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée. Le texte en donne la liste exacte, à rapprocher du bail commercial et du statut réel de la résidence.
2. Le micro-BIC : aucun amortissement n'étant déduit, il n'y a rien à réintégrer.
3. Les meubles : ils restent hors du calcul de la plus-value immobilière. Si leur prix est distingué dans l'acte, la plus-value éventuelle sur le mobilier suit les règles des plus-values professionnelles, sans l'exonération de l'article 151 septies réservée aux loueurs professionnels (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 280).
4. Les travaux amortis : le texte prévoit une exception pour les amortissements correspondant à certaines dépenses de travaux, et sa rédaction prête à interprétation. Je la traite ligne par ligne à partir du tableau d'amortissement plutôt que d'appliquer une règle générale.

Pour voir comment la réintégration pèse sur un bien suivi pendant dix ans, notre exemple chiffré d'amortissement LMNP déroule le calcul année par année.

Un exemple chiffré à Valence

Prenons un appartement acheté 160 000 € en mars 2014 et revendu 230 000 € en mars 2026, soit 12 ans de détention. Son propriétaire, LMNP au réel, a déduit 40 000 € d'amortissements sur l'immeuble. Pour rester lisible, je retiens seulement le forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition.

• Prix d'acquisition corrigé : 160 000 + 12 000 − 40 000 = 132 000 €
• Plus-value brute : 230 000 − 132 000 = 98 000 €
• Abattement pour l'impôt (7 années au-delà de la 5e × 6 %) : 42 %, soit une base de 56 840 €
• Abattement pour les prélèvements sociaux (7 × 1,65 %) : 11,55 %, soit une base de 86 681 €
• Impôt sur le revenu à 19 % : 10 800 €
• Prélèvements sociaux à 17,2 % : 14 909 €
• Surtaxe (base comprise entre 50 001 € et 60 000 €) : 979 €

Le total atteint environ 26 690 €. Sans la réintégration, la plus-value brute aurait été de 58 000 € et l'impôt d'environ 15 215 €, sans surtaxe. Les 40 000 € d'amortissements coûtent donc près de 11 470 € à la revente, notamment parce qu'ils font franchir le seuil de la surtaxe. Ce montant se compare à l'impôt économisé pendant douze ans de location. Dans la plupart des dossiers que nous suivons, le réel reste gagnant, mais l'écart s'est réduit et il mérite d'être chiffré avant chaque vente.

Plus-value en LMP : le régime des plus-values professionnelles

Une plus-value coupée en deux

En LMP, le logement est un actif de votre activité. La plus-value se calcule par rapport à sa valeur nette comptable, c'est-à-dire sa valeur d'origine diminuée des amortissements pratiqués. Elle se divise ensuite en deux parts (article 39 duodecies du CGI) :

• une plus-value à court terme, égale aux amortissements déduits si le bien est détenu depuis au moins deux ans (la totalité de la plus-value si la détention est plus courte) ;
• une plus-value à long terme pour le surplus.

La part à court terme s'ajoute au résultat de l'année. Elle est taxée au barème progressif de l'impôt sur le revenu et entre dans l'assiette des cotisations sociales des indépendants, dont seules les plus-values à long terme sont exclues (article L136-3 du code de la sécurité sociale). La part à long terme est taxée à 12,8 % (article 39 quindecies du CGI), plus 18,6 % de prélèvements sociaux, la CSG sur ces revenus étant passée à 10,6 % en 2026 (article L136-8, I du code de la sécurité sociale).

Les amortissements qui ont allégé votre impôt pendant la location reviennent donc aussi en LMP, souvent à un taux plus élevé qu'en LMNP. Tout l'intérêt du régime professionnel tient aux exonérations.

L'exonération de l'article 151 septies

C'est le dispositif le plus puissant (article 151 septies du CGI). Il exonère la plus-value professionnelle, court et long terme confondus, à deux conditions :

• l'activité de location meublée a été exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans, les périodes de LMP se cumulant même si elles sont interrompues (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 410) ;
• la moyenne de vos recettes hors taxes des deux années civiles précédant la vente ne dépasse pas 90 000 € pour une exonération totale. Entre 90 000 € et 126 000 €, l'exonération est partielle, selon le rapport (126 000 − recettes) / 36 000.

Les chambres d'hôtes et meublés de tourisme qui relèvent de la para-hôtellerie, en raison des services proposés, bénéficient des seuils de 250 000 € et 350 000 € (même document, § 430).

L'exonération porte sur l'impôt sur le revenu. Côté prélèvements sociaux, le code de la sécurité sociale ne soumet expressément que les plus-values exonérées au titre du départ à la retraite (article L136-6, I, 3° du code de la sécurité sociale), ce qui laisse hors de leur champ la plus-value exonérée par l'article 151 septies. La question des cotisations sociales sur la part à court terme est plus délicate : les textes sociaux ont été remaniés avec la réforme de l'assiette des indépendants, et je préfère la vérifier dossier par dossier plutôt que d'affirmer une règle générale.

L'abattement de 10 % par an de l'article 151 septies B

Si les conditions de l'article 151 septies ne sont pas remplies, la plus-value à long terme sur l'immeuble bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième (article 151 septies B du CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435). Elle disparaît donc après quinze ans de détention. La part à court terme reste en dehors de cet abattement.

Deux limites à connaître

Les régimes de faveur liés au départ à la retraite et à la transmission d'entreprise (articles 151 septies A et 238 quindecies du CGI) excluent les plus-values sur les biens immobiliers (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435). Pour les murs d'un LMP, il faut compter sur l'article 151 septies ou sur l'abattement de l'article 151 septies B.

Le micro-BIC ne protège pas non plus le LMP. L'administration considère que l'abattement forfaitaire inclut des amortissements linéaires théoriques : à la vente, la plus-value est à court terme à hauteur de ces amortissements réputés pratiqués, et cette part échappe à l'abattement de l'article 151 septies B (même paragraphe du BOFiP). Le LMNP au micro-BIC, lui, n'a rien à réintégrer, c'est l'un des critères pour comparer le micro-BIC du régime réel.

LMNP et LMP face à la plus-value : le tableau récapitulatif

Cas client : trois mois d'attente qui valaient près de 18 000 €

Au début de l'année, un client installé près de Crest est venu nous voir avec un compromis prêt à être réitéré en février. Il vendait un T3 à Valence, acheté 140 000 € en janvier 2013 et loué meublé au réel depuis. En avril 2021, il avait repris un gîte et deux autres meublés dans la vallée de la Drôme : ses recettes, en moyenne 61 000 € hors taxes sur 2024 et 2025, dépassaient largement les autres revenus de son foyer. Il était donc LMP depuis avril 2021.

Le T3 avait été amorti à hauteur de 45 000 €, pour un prix de vente de 210 000 €. La plus-value professionnelle s'élevait à 115 000 €, dont 45 000 € à court terme et 70 000 € à long terme.

En signant en février 2026, il lui manquait deux mois pour atteindre cinq ans d'activité professionnelle : pas d'article 151 septies. La part à long terme profitait de l'abattement de l'article 151 septies B (13 ans de détention, soit 80 %), ce qui laissait 14 000 € taxés à 12,8 % et à 18,6 %, soit environ 4 400 €. Les 45 000 € à court terme s'ajoutaient à ses revenus, avec un taux marginal de 30 % : environ 13 500 € d'impôt, sans compter les cotisations sociales. Au total, près de 17 900 €.

Nous avons proposé de décaler la réitération à la mi-mai, ce que l'acquéreur a accepté. À cette date, les cinq ans étaient atteints et ses recettes restaient sous 90 000 € : l'exonération totale de l'article 151 septies s'appliquait, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux compris. Il conservait son gîte et ses autres meublés, son statut de LMP en 2026 ne faisait donc aucun doute. Restait la question des cotisations sociales sur la part à court terme, que nous avons traitée avant la signature.

Faut-il chercher à devenir LMP avant de vendre ?

Ce cas pourrait donner envie de viser le statut professionnel. Le statut de LMP résulte pourtant mécaniquement de vos recettes et de vos autres revenus, et il a un coût. Il entraîne l'affiliation à la sécurité sociale des indépendants, avec des cotisations calculées chaque année sur le bénéfice, en général plus lourdes que les prélèvements sociaux du LMNP. En contrepartie, les déficits deviennent imputables sur le revenu global (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 350).

Surtout, l'exonération exige cinq ans d'activité professionnelle. Une bascule de dernière minute fait passer la plus-value dans le régime professionnel sans ouvrir l'exonération : vos amortissements sont alors taxés au barème et aux cotisations sociales, au lieu de 19 % et 17,2 % après abattements.

Le piège inverse est plus fréquent : devenir LMP sans l'avoir vu venir. Un salarié qui part à la retraite voit ses autres revenus baisser, et ses loyers peuvent alors dépasser sa pension. S'il vend dans les années qui suivent, sa plus-value bascule dans le régime professionnel alors qu'il n'a pas encore cumulé cinq ans de LMP. Même chose pour un investisseur qui achète un bien supplémentaire et fait grimper ses recettes.

Mon conseil est de simuler les deux régimes sur toute la durée de détention, et pas seulement l'année de la vente. Si vous envisagez de loger un meublé dans une société, notre comparatif des structures juridiques en LMNP détaille l'effet de chaque option sur la plus-value.

Ce que pourrait changer le budget 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner la déduction annuelle des amortissements en LMNP (dossier législatif de l'Assemblée nationale). La commission des finances l'a déjà amendé le 8 octobre, notamment sur la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme. Rien n'est voté à la date de cet article. Si la mesure est adoptée, moins d'amortissements déduits signifiera aussi moins d'amortissements réintégrés à la revente. Je mettrai ce guide à jour dès le vote définitif.

Avant de signer le compromis : les points à vérifier

1. Votre statut l'année de la vente et les deux années précédentes : recettes TTC d'un côté, autres revenus du foyer pensions comprises de l'autre.
2. Si vous êtes LMP, la date exacte à laquelle vous l'êtes devenu, pour savoir si les cinq ans sont atteints.
3. Le montant exact des amortissements déduits sur l'immeuble, tiré de vos tableaux d'amortissement et de vos liasses 2031 et 2033.
4. Le statut de la résidence si vous louez en résidence services.
5. La ventilation du prix entre l'immeuble et les meubles dans l'acte.
6. Les seuils de durée qui approchent : 22 et 30 ans en LMNP, 15 ans pour l'abattement professionnel.
7. En LMNP, la position de votre plus-value imposable par rapport au seuil de 50 000 € de la surtaxe.

Pour la déclaration des loyers elle-même, notre guide pour déclarer ses loyers en meublé rappelle les règles du micro-BIC et du réel.

Plus-value location meublée : la bonne décision se prend avant le compromis

La plus-value location meublée obéit à deux logiques très différentes. En LMNP, vous bénéficiez des abattements des particuliers, mais vos amortissements reviennent dans le calcul depuis 2025. En LMP, la plus-value est découpée entre court et long terme, avec à la clé une exonération totale si vous avez cinq ans d'activité et des recettes modérées. Dans les deux cas, quelques mois d'écart sur la date de vente ou un statut mal identifié peuvent représenter plusieurs milliers d'euros.

Chez Strata, nous partons de vos liasses, de vos avis d'imposition et de votre calendrier pour simuler la revente dans chaque scénario, chiffres à l'appui. Si vous préparez une vente ou souhaitez simplement savoir où vous en êtes, découvrez ce que change le fait de confier sa comptabilité LMNP à un cabinet qui suit vos chiffres toute l'année, ou prenez rendez-vous avant de signer quoi que ce soit.

Questions fréquentes sur la plus-value en location meublée

Comment est imposée la plus-value d'une location meublée en LMNP ?

Elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel minorent le prix d'acquisition et augmentent la plus-value (article 150 VB, III du CGI). Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Les amortissements déduits avant 2025 sont-ils réintégrés ?

Oui. La règle s'applique aux ventes réalisées depuis le 15 février 2025 et vise l'ensemble des amortissements admis en déduction, quelle que soit l'année où ils ont été déduits.

Un LMNP au micro-BIC doit-il réintégrer des amortissements ?

Non. Au micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit, il n'y a donc rien à réintégrer. La situation diffère pour un LMP au micro-BIC : l'administration considère que l'abattement forfaitaire inclut des amortissements théoriques, taxés en plus-value à court terme lors de la vente.

Quand la plus-value d'un LMP est-elle totalement exonérée ?

Avec l'article 151 septies du CGI, lorsque la location meublée est exercée à titre professionnel depuis au moins cinq ans et que la moyenne des recettes hors taxes des deux années précédentes ne dépasse pas 90 000 €. L'exonération est partielle entre 90 000 € et 126 000 €.

Les pensions de retraite comptent-elles pour déterminer le statut de LMP ?

Oui. Pour vérifier que vos recettes de location dépassent vos autres revenus, l'administration retient les traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, pensions et rentes viagères comprises (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 150).

Que se passe-t-il si je deviens LMP l'année où je vends ?

La plus-value suit le régime du statut de l'année de la vente. Elle devient entièrement professionnelle : la part correspondant aux amortissements est taxée au barème de l'impôt sur le revenu, et l'exonération de l'article 151 septies n'est possible que si vous totalisez au moins cinq ans d'activité professionnelle.

Les meubles vendus avec le logement sont-ils taxés ?

Ils restent hors du calcul de la plus-value immobilière. En LMNP, la plus-value éventuelle sur les meubles relève des règles des plus-values professionnelles, sans l'exonération de l'article 151 septies (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 280). Mieux vaut ventiler leur prix dans l'acte avec une valeur réaliste.

Sources officielles utilisées

• Article 150 VB du CGI : prix d'acquisition et réintégration des amortissements (Légifrance)
• Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (Légifrance)
• Article 150 VC du CGI : abattement pour durée de détention (Légifrance)
• Article 200 B du CGI : taux de 19 % (Légifrance)
• Article 1609 nonies G du CGI : surtaxe sur les plus-values élevées (Légifrance)
• Article 151 septies du CGI : exonération des plus-values professionnelles (Légifrance)
• Article 151 septies B du CGI : abattement sur les plus-values immobilières professionnelles (Légifrance)
• Article 155 du CGI : conditions du statut de LMP (Légifrance)
• Article 39 duodecies du CGI : court terme et long terme (Légifrance)
• Article 39 quindecies du CGI : taux de 12,8 % (Légifrance)
• Article L136-3 du code de la sécurité sociale : assiette sociale des indépendants (Légifrance)
• Article L136-6 du code de la sécurité sociale : CSG sur les revenus du patrimoine (Légifrance)
• Article L136-8 du code de la sécurité sociale : taux de CSG en 2026 (Légifrance)
• BOI-BIC-CHAMP-40-20 : régime fiscal de la location meublée, version du 19 août 2026 (BOFiP)
• BOI-BIC-CHAMP-40-10 : caractère professionnel de l'activité, version du 15 avril 2026 (BOFiP)
• BOI-RFPI-PVI-20-20 : abattements pour durée de détention (BOFiP)
• Projet de loi de finances pour 2027, dossier législatif (Assemblée nationale)

Rédigé par Cédric Mourgand, Expert-comptable
Publié le 14 octobre 2026
Modifié le 14 octobre 2026