LMNP micro ou réel : quel régime choisir en 2026, calculs à l'appui
Vous louez un logement meublé et, chaque printemps, la même question revient au moment de remplir votre déclaration : LMNP micro ou réel ? Le micro-BIC séduit par sa simplicité, avec un abattement forfaitaire et aucune comptabilité à tenir. Le régime réel demande plus de rigueur, mais il permet de déduire vos charges réelles et d'amortir le bien, ce qui suffit souvent à effacer l'impôt pendant des années. Pour ceux qui préfèrent ne pas s'en occuper, il reste la solution de confier sa comptabilité LMNP à un cabinet qui refait ce calcul chaque année.
Depuis 2025, trois réformes ont changé les termes du choix : la loi Le Meur sur les meublés de tourisme, la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente et la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %. Je vous donne ici les seuils à jour, un calcul complet sur un studio à Valence, les situations où le micro-BIC reste gagnant et la date limite pour changer de régime.
LMNP micro ou réel : la réponse courte
Pour un logement acheté à crédit et loué meublé à l'année, le régime réel est presque toujours plus intéressant. Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais divers et surtout l'amortissement du logement dépassent en général l'abattement de 50 % du micro-BIC.
Le micro-BIC garde l'avantage dans des situations précises : bien payé comptant, charges faibles, ou meublé de tourisme classé qui bénéficie d'un abattement de 50 % avec peu de frais. Entre ces deux extrêmes, seul un calcul sur vos propres chiffres permet de trancher, en intégrant le coût de la comptabilité et la fiscalité à la revente.
Comment fonctionnent le micro-BIC et le régime réel
Les loyers d'une location meublée ne sont pas des revenus fonciers. Fiscalement, l'administration les traite comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et c'est ce qui ouvre le choix entre deux régimes (FAQ location meublée, impots.gouv.fr).
Le micro-BIC : un abattement forfaitaire et rien d'autre
Au micro-BIC, vous déclarez le montant brut de vos loyers sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO. L'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges, et l'impôt est calculé sur le reste. Cet abattement ne peut pas être inférieur à 305 € (article 50-0 du CGI).
Vous n'avez pas de bilan à produire. La loi vous demande seulement de tenir, et de présenter si l'administration le demande, un livre-journal de vos recettes appuyé des justificatifs (même article, point 5).
La contrepartie est simple : vos charges réelles n'existent pas pour le fisc. Un crédit lourd, une grosse taxe foncière ou des travaux ne changent rien à votre impôt.
Le régime réel : vos vraies charges, plus l'amortissement
Au réel, le résultat imposable est égal aux loyers diminués des charges effectivement payées :
- intérêts d'emprunt, frais de dossier et assurance emprunteur ;
- taxe foncière et cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
- charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
- assurance propriétaire non occupant, frais de gestion ou d'agence ;
- honoraires de l'expert-comptable ;
- dépenses d'entretien et de réparation.
S'y ajoute l'amortissement : chaque année, vous déduisez une fraction du prix du logement (hors terrain) et du mobilier, comme une entreprise le fait pour ses machines. Le calcul se fait par composants, avec des durées différentes pour le gros œuvre, la toiture ou les équipements. J'ai détaillé la méthode et les durées dans notre guide sur les amortissements déductibles en LMNP.
Deux garde-fous encadrent ce mécanisme. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il est plafonné au montant des loyers diminué des autres charges (article 39 C du CGI). La part non déduite n'est pas perdue, elle se reporte sans limitation de durée (impots.gouv.fr, les régimes d'imposition). Quant au déficit qui viendrait des autres charges, il ne s'impute que sur vos revenus de location meublée des dix années suivantes, jamais sur vos salaires (article 156 du CGI, I-1° ter).
Les seuils du micro-BIC en 2026
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a séparé les meublés de tourisme non classés du reste de la location meublée. La revalorisation triennale des seuils a ensuite relevé le plafond général pour les loyers encaissés à partir de 2026. L'administration l'a confirmé dans une actualité du BOFiP du 19 août 2026 : pour les revenus perçus à compter de 2026, toutes les locations meublées relèvent d'un seuil de 83 600 € et d'un abattement de 50 %, sauf les meublés de tourisme non classés, limités à 15 000 € avec un abattement de 30 % (BOFiP, ACTU-2025-00127).
Trois précisions évitent la plupart des erreurs que je vois passer.
Le plafond s'apprécie sur l'ensemble de vos locations meublées, pas logement par logement (FAQ impots.gouv.fr). Deux studios à 45 000 € de loyers chacun font 90 000 € au total.
Un dépassement isolé ne vous fait pas sortir du micro-BIC. Le régime reste applicable tant que le plafond n'est pas franchi deux années civiles de suite (article 50-0 du CGI).
Le seuil de 23 000 € dont on entend souvent parler n'a rien à voir avec ce choix. Il sert à déterminer si vous êtes loueur non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), à condition aussi que les loyers dépassent les autres revenus d'activité du foyer (article 155 du CGI, IV). Statut et régime d'imposition sont deux questions distinctes : un LMNP peut être au micro comme au réel.
LMNP micro ou réel : le calcul sur un studio à Valence
Prenons un cas représentatif de ce que nous traitons au cabinet. Les chiffres sont des hypothèses arrondies, à remplacer par les vôtres.
Les hypothèses :
- un T1 bis meublé à Valence, acheté en 2024 à crédit ;
- loyer de 650 € par mois hors charges, soit 7 800 € par an ;
- intérêts d'emprunt : 2 900 € ; taxe foncière : 950 € ; charges de copropriété non récupérables : 420 € ;
- assurance PNO : 160 € ; CFE : 230 € ; petit entretien : 300 € ; honoraires comptables : 640 € ;
- amortissement annuel calculé par composants (bâti hors terrain et mobilier) : 4 300 € ;
- tranche marginale d'imposition (TMI) du foyer : 30 %.
Au micro-BIC. L'abattement de 50 % laisse 3 900 € imposables. L'impôt sur le revenu atteint 1 170 € (3 900 × 30 %) et les prélèvements sociaux 725 € (3 900 × 18,6 %). Total : 1 895 € par an.
Au régime réel. Les loyers moins les charges laissent 2 200 € (7 800 − 5 600). L'amortissement est déduit dans la limite de ce montant, donc 2 200 €. Le résultat imposable tombe à zéro : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux. Les 2 100 € d'amortissement non utilisés sont mis en réserve pour les années suivantes.
Le bilan. Au réel, ce propriétaire paie 640 € d'honoraires mais plus d'impôt. Son gain net est d'environ 1 255 € par an. Avec le stock d'amortissements reportés, son résultat devrait rester nul ou très faible pendant de longues années, même quand les intérêts d'emprunt diminueront.
Et le jour de la revente ?
C'est la question qu'on ne peut plus éviter depuis 2025. Imaginons que ce propriétaire revende au bout de dix ans, après avoir déduit environ 22 000 € d'amortissements. Ces 22 000 € viennent réduire son prix d'acquisition, donc augmenter sa plus-value d'autant (voir la partie suivante).
À dix ans de détention, l'abattement pour durée de détention sur l'impôt sur le revenu est de 30 % (6 % par an de la 6e à la 10e année, article 150 VC du CGI). L'impôt sur ces 22 000 € serait donc d'environ 2 930 € (22 000 × 70 % × 19 %, taux de l'article 200 B du CGI). Il faut y ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les plus-values immobilières, dont l'abattement pour durée de détention progresse plus lentement : comptez un peu moins de 3 800 €. Au total, environ 6 700 € de fiscalité supplémentaire à la revente, contre plus de 12 500 € économisés pendant dix ans.
Le réel reste gagnant dans cet exemple, avec un écart moins spectaculaire qu'avant la réforme. Sur un bien revendu après seulement quelques années, ou avec une forte plus-value attendue, le calcul mérite d'être refait finement.
Simulez votre propre situation
Le simulateur ci-dessous compare les deux régimes sur une année. Il ne tient pas compte de la revente ni des reports d'années antérieures : c'est un premier tri, pas un conseil personnalisé.
Prélèvements sociaux à 18,6 % : ce que la hausse change pour le choix du régime
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine. Pour une location meublée non professionnelle, le taux global des prélèvements sociaux passe à 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). La location nue reste à 17,2 % (impots.gouv.fr ; article L136-8 du code de la sécurité sociale). La hausse s'applique déjà aux loyers de 2025 déclarés en 2026.
Ces prélèvements portent sur le résultat imposable, pas sur les loyers bruts. Au micro-BIC, ils frappent la moitié de vos loyers, quelles que soient vos charges. Au réel, ils s'appliquent au résultat après amortissement, souvent nul. Pour un foyer dans la tranche à 30 %, chaque euro de résultat imposable coûte désormais 48,6 centimes. Plus cette pression est forte, plus l'écart entre les deux régimes se creuse en faveur du réel.
La plus-value à la revente : ce que la réforme de 2025 a changé
Jusqu'en février 2025, l'amortissement en LMNP avait une particularité très favorable : il réduisait l'impôt chaque année sans jamais être repris à la revente. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cet avantage. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu dans le calcul de la plus-value est diminué des amortissements admis en déduction (article 150 VB du CGI, III).
Le gouvernement a précisé que la règle vise toutes les ventes intervenues depuis cette date, quelle que soit l'année de mise en location, donc y compris les amortissements pratiqués avant 2025 (réponse ministérielle à la question n° 10097, Assemblée nationale).
Trois points limitent la portée de la réforme :
- seuls les amortissements réellement déduits sont repris ; ceux qui dorment en report ne le sont pas ;
- les logements situés en résidences pour étudiants, résidences seniors ou établissements pour personnes âgées ou handicapées sont exclus du dispositif (même article, III) ;
- la plus-value reste celle des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention et une exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans (article 150 VC du CGI).
Le micro-BIC n'entraîne aucune réintégration, puisqu'aucun amortissement n'est déduit. C'est le seul argument nouveau en sa faveur depuis 2025, et il pèse surtout pour une revente à court terme. Pour aller plus loin, notre article sur la fiscalité de la plus-value en location meublée détaille le calcul en LMNP et en LMP.
Quand le micro-BIC reste le meilleur choix
Je ne recommande pas le réel à tout le monde. Le micro-BIC reste pertinent dans plusieurs situations :
- le bien est payé comptant ou le crédit touche à sa fin, et le mobilier est déjà ancien : il reste peu de charges à déduire ;
- les loyers sont modestes : sur une petite chambre meublée, les honoraires comptables peuvent absorber l'essentiel du gain ;
- le meublé de tourisme est classé et bien rempli, avec peu de frais : l'abattement de 50 % dépasse alors souvent les charges réelles ;
- une revente est prévue à brève échéance avec une plus-value importante : la réintégration des amortissements peut réduire fortement l'intérêt du réel.
Le cas des gîtes illustre bien ce dernier point de vue. Prenons un gîte classé en Ardèche, sans crédit, qui encaisse 14 000 € par an, avec 3 000 € de charges et 3 500 € d'amortissement. Au micro-BIC, l'impôt porte sur 7 000 €. Au réel, il porterait sur 7 500 € (14 000 − 3 000 − 3 500), avant même les honoraires. Ici, le micro gagne nettement.
Meublés de tourisme en Drôme-Ardèche : le classement change tout
La Drôme et l'Ardèche comptent beaucoup de gîtes et de locations saisonnières, et c'est là que la loi Le Meur a le plus d'effet. Un meublé de tourisme non classé ne profite plus que d'un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de loyers. Au-delà de ce plafond deux années de suite, le réel devient obligatoire.
Avec le classement (de 1 à 5 étoiles, délivré après visite d'un organisme accrédité), le même logement retrouve un abattement de 50 % et le plafond général. Attention à une confusion fréquente : un gîte labellisé n'a droit au traitement des meublés classés que s'il a obtenu officiellement le classement « meublé de tourisme » (FAQ impots.gouv.fr).
Pour un meublé non classé, l'arbitrage se fait donc souvent à trois : rester au micro à 30 %, obtenir le classement pour passer à 50 %, ou basculer au réel. Dans l'exemple du gîte ci-dessus, sans classement, le micro taxerait 9 800 € et le réel redeviendrait le meilleur choix.
Comment passer au régime réel, et à quelle date
Le calendrier est le point qui surprend le plus mes clients. L'option pour le réel se fait à l'avance, dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l'année qui précède celle où elle s'applique (article 50-0 du CGI, 4).
Concrètement, en octobre 2026 :
- si votre location existait déjà avant 2026 et que vous êtes au micro, le réel ne peut s'appliquer qu'à partir des loyers de 2027, à condition d'opter au plus tard à la date limite de la déclaration des revenus 2026, au printemps 2027 ;
- si vous avez commencé à louer en 2026, vous pouvez encore opter pour le réel dès 2026, jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration au titre de cette première année.
L'option n'exige aucun formulaire spécifique : un courrier daté et signé, ou un message via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel adressé au service des impôts des entreprises, suffit (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30). Elle vaut un an et se reconduit tacitement chaque année. Vous pouvez y renoncer dans les mêmes délais.
Une fois au réel, les obligations sont plus lourdes. Il faut un numéro SIRET (déclaration sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours suivant le début de la location), un espace professionnel sur impots.gouv.fr, une comptabilité, puis la liasse 2031 et ses annexes 2033 avant de reporter le résultat sur votre 2042-C-PRO. Pour le report des montants, notre guide pour déclarer ses loyers reprend les cases une par une.
Le cas d'un couple de Bourg-lès-Valence
Début 2025, un couple de salariés de Bourg-lès-Valence est venu nous voir avec deux T2 meublés loués à l'année à Valence, achetés à crédit en 2021. Ils déclaraient en micro-BIC depuis le début, par habitude et parce qu'un proche leur avait dit que le réel était « une usine à gaz ».
Leurs chiffres, arrondis : 15 600 € de loyers, 9 800 € de charges réelles, environ 8 000 € d'amortissement annuel. Au micro, leur résultat imposable était de 7 800 €, soit près de 3 800 € d'impôt et de prélèvements sociaux avec leur tranche à 30 %. Nous avons exercé l'option pour 2025 dans les délais. Au réel, leur résultat 2025 est nul et ils conservent plus de 2 000 € d'amortissement en report. Nos honoraires pour les deux biens restent bien inférieurs à l'économie.
Le point qui les a le plus marqués : les années déjà déclarées au micro ne peuvent pas être rattrapées. Quatre ans d'économie potentielle étaient perdus. Nous avons aussi chiffré avec eux l'effet de la réintégration en cas de revente, pour qu'ils décident en connaissant le coût à la sortie.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
- Confondre statut et régime. Être LMNP ne dit rien de votre régime d'imposition. Le seuil de 23 000 € concerne le statut, celui de 83 600 € (ou 15 000 €) le micro-BIC.
- Rater la date d'option. Une décision prise en septembre ne vaut que pour l'année suivante, sauf la première année d'activité.
- Amortir le terrain. Seuls le bâti et le mobilier s'amortissent. Une ventilation trop optimiste est un classique des redressements.
- Oublier la revente. Avec la réintégration, un amortissement mal suivi peut coûter cher le jour de la vente.
- Louer en meublé via une SCI sans le savoir. Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle devient imposable à l'impôt sur les sociétés (FAQ impots.gouv.fr). Si vous hésitez sur la forme juridique, comparez d'abord SCI, SARL de famille ou détention en direct.
Conclusion : LMNP micro ou réel, le calcul avant l'habitude
Pour la plupart des investisseurs qui ont acheté à crédit un logement loué à l'année, la réponse à la question « LMNP micro ou réel » est le réel. Les charges et l'amortissement effacent souvent l'impôt et les prélèvements sociaux, désormais à 18,6 %, pendant de nombreuses années. Le micro-BIC garde sa place pour les biens sans crédit, les petits loyers et les meublés de tourisme classés à faibles charges.
Depuis la réforme de 2025, la décision doit aussi intégrer la revente, et elle se prend à l'avance, avant la date limite de la déclaration de revenus de l'année précédente. Au cabinet, nous comparons chaque année les deux régimes sur vos chiffres réels, avec projection de la plus-value. Si vous cherchez un expert-comptable LMNP à Valence pour faire ce calcul et tenir votre comptabilité au réel, prenez contact avec nous : un premier échange suffit souvent pour savoir si le changement vaut la peine.
FAQ : LMNP micro ou réel
Quel est le seuil du micro-BIC en LMNP en 2026 ?
Pour les loyers encaissés en 2026, le plafond est de 83 600 € avec un abattement de 50 % pour la location meublée à l'année, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € avec un abattement de 30 %. Pour les loyers de 2025 déclarés en 2026, le plafond général était de 77 700 €.
Peut-on passer du micro-BIC au réel en cours d'année ?
Non. L'option pour le réel doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédant celle où elle s'applique. Une option faite en 2026 vaut donc pour 2027, sauf si votre location a commencé en 2026 : dans ce cas, vous pouvez opter pour 2026 jusqu'à la date limite de déclaration de cette première année.
Le régime réel permet-il de ne payer aucun impôt en LMNP ?
Souvent, oui. Les charges et l'amortissement du logement et du mobilier peuvent ramener le résultat imposable à zéro, ce qui annule à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. L'amortissement ne peut toutefois pas créer de déficit : la part excédentaire est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente ?
Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Les amortissements déduits au régime réel diminuent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value, ce qui l'augmente d'autant. Les amortissements restés en report ne sont pas concernés, et les logements en résidences étudiantes, seniors ou médicalisées sont exclus de cette règle.
Quel est le taux des prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?
Les revenus d'une location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, avec effet sur les loyers de 2025. La location nue reste à 17,2 %. Les prélèvements portent sur le résultat imposable, après abattement au micro-BIC ou après charges et amortissement au réel.
Faut-il un expert-comptable au régime réel en LMNP ?
Ce n'est pas obligatoire, mais le réel impose une comptabilité, un tableau d'amortissement par composants et le dépôt de la liasse 2031 et de ses annexes. Les honoraires sont déductibles du résultat, et une erreur sur les amortissements se paie deux fois : pendant la location et au moment de la revente.
Peut-on revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ?
Oui, si vos loyers restent sous les plafonds. La renonciation doit être notifiée dans le délai de dépôt de la déclaration de l'année précédant celle où elle s'applique. Avant de revenir au micro, vérifiez le stock d'amortissements en report et l'effet sur votre future plus-value.
Sources officielles utilisées
Textes de loi (Légifrance, versions en vigueur)
- Article 50-0 du CGI (régime micro-BIC, seuils, abattements, option pour le réel) : legifrance.gouv.fr
- Article 39 C du CGI (limitation de l'amortissement des biens loués) : legifrance.gouv.fr
- Article 155 du CGI, IV (définition du loueur en meublé professionnel) : legifrance.gouv.fr
- Article 156 du CGI, I-1° ter (imputation des déficits LMNP sur 10 ans) : legifrance.gouv.fr
- Article 150 VB du CGI, III (réintégration des amortissements, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) : legifrance.gouv.fr
- Article 150 VC du CGI (abattements pour durée de détention) : legifrance.gouv.fr
- Article 200 B du CGI (taux de 19 % des plus-values immobilières) : legifrance.gouv.fr
- Article L136-8 du code de la sécurité sociale (taux de CSG à 10,6 % sur les revenus du patrimoine) : legifrance.gouv.fr
Doctrine fiscale (BOFiP)
- Actualité ACTU-2025-00127 (seuils 2026, régime micro des locations meublées après la loi n° 2024-1039) : bofip.impots.gouv.fr
- BOI-BIC-DECLA-10-30 (option pour un régime réel : délais, forme, reconduction) : bofip.impots.gouv.fr
Administration fiscale (impots.gouv.fr)
- FAQ « Régime des locations meublées » (mars 2026) : impots.gouv.fr
- Les régimes d'imposition de la location meublée : impots.gouv.fr
- Prélèvements sociaux sur les revenus locatifs (17,2 % / 18,6 %) : impots.gouv.fr
Parlement
- Réponse ministérielle à la question écrite n° 10097 (portée dans le temps de la réintégration des amortissements) : assemblee-nationale.fr
